鳥取県鳥取市菖蒲字東土居３２６番１(鳥取駅・湖山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,000円

2017年01月01日に行った鳥取県鳥取市菖蒲字東土居３２６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。

鳥取県鳥取市菖蒲字東土居３２６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鳥取県鳥取市菖蒲字東土居３２６番１
住居表示 
価格22,000円/㎡
交通施設、距離鳥取、2,700m
地積525㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

野口淑文氏による調査レポート

不動産鑑定士野口淑文
価格22,000円/㎡
個別的要因特になし
地域要因外部からの転入は見られず、地域内の需要である。
地域要因の将来予測近年、近郊に鳥取自動車道へのICが造られる等の変化も見受けられるが、概ね現況のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は鳥取市の市街化調整区域の圏域。需要者の中心は地域内及び地域周辺の2代目を主とした第一次取得者層。その他の地域からの転入者は少ない。近年における市場の需給動向は、長年ほぼ静態的に推移していたが、景気低迷の影響により需要は総じて低く、需給は安定基調やや弱含みである。市街化調整区域内の土地は総じて大小さまざまであり、また個人の事情に左右されるため需要の中心となる価格帯は見出せないでいる。
一般的要因景気低迷・少子化の影響による住宅地需要の減退。

村上保雄氏による調査レポート

不動産鑑定士村上保雄
価格22,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因農家集落であり、静態的に推移しており、記すべき変動要因は特にない。
地域要因の将来予測既存の農家集落地域であり、今後も現況のままで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧鳥取市郊外の市街化調整区域内の農家集落が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどであるが、既存の農家住宅地域であるため、静態的に推移しており、売買事例はほとんど見受けられない。取引が成立するであろうと考えた場合、土地は500㎡程度で1，100万程度、新築住宅は3，600万程度になるであろうと判断される。
一般的要因調区ながら、長引く不景気の影響が波及している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4851175
北緯 134度2109972

参考：該当物件周辺マップ

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鳥取県鳥取市服部字松ケ段東中２４４番５鳥取県鳥取市行徳ろ５６２番鳥取県鳥取市川端５丁目２０６番鳥取県鳥取市叶字上井原１３５番１外鳥取県鳥取市的場字マニトバ１５７番３鳥取県鳥取市扇町１２８番１外鳥取県鳥取市栄町６０９番鳥取県鳥取市古海字東榎田３０４番８外鳥取県鳥取市吉方温泉三丁目４２３番鳥取県鳥取市青谷町青谷字八軒屋３７６６番１外

参考：近隣駅の地価相場

鳥取駅(地価相場 65,800円/㎡)湖山駅(地価相場 46,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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