岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２(恵那駅・東野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県恵那市大井町字南関戸２０４２番３２
住居表示 
価格22,400円/㎡
交通施設、距離恵那、1,800m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか農地も見られる小学校に近い住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉貴紀氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉貴紀
価格22,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因丘陵地に位置するものの、平坦地での宅地供給が少ないため、市場での人気は比較的高く、周辺での新規の小規模宅地分譲も見受けられる。
地域要因の将来予測周辺に農地や未利用地も見られる住宅地域である。盆地である地形的制約もあり市街地中心部での宅地供給が限定的であるため、今後も緩やかに宅地化が進行し、地価は下落傾向から横ばい傾向に移行するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、恵那市中心部及び外縁部の住宅地域である。主たる需要者は、恵那市在住者及び当市に通勤する一次取得者層である。恵那駅南方の既成市街地の人気が高いものの、宅地供給が少ないため、代替的に当該エリア周辺の丘陵地でのミニ分譲が見受けられるが、小学校や商業施設等までの接近性が優れる物件に対しては強気の価格設定が行われている。周辺部での中心価格帯は、土地のみ500万円程度、新築戸建2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因恵那市の人口は総じて減少傾向にあるが、世帯数に関しては地域的なバラツキがあり、市中心部の大井町や長島町等は横ばいから微増傾向にある。

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格22,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の周辺で、ミニ開発が散発的に行われている程度であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測ミニ開発が散発的に行われているが、未だ空地が多く環境の変化に乏しい。当面、現状のまま推移すると予測する。市街地外縁に位置し利便性が劣るため、需要は低迷している。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は恵那市中心市街地の外縁部に位置する低層住宅地域。需要者の中心は恵那市、又は中津川市に勤務する一次取得者層である。恵那駅を中心に形成されている既成市街地の需要は堅調であるが、外縁部に位置する住宅地の需要は全般に弱い。さらに、需要の一部はリニア新駅予定地に近い恵那市東部、及び中津川市西部郊外の新興住宅地へ流出している。中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で500万円程度、新築戸建ては2，300万円程度である。
一般的要因恵那市の人口は減少、高齢化率は上昇を続けている。平成28年上期の土地取引件数は前年と同程度であるが、住宅着工戸数は前年より減少している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4609797
北緯 137度4220769

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

恵那駅(地価相場 54,000円/㎡)東野駅(地価相場 22,400円/㎡)美乃坂本駅(地価相場 22,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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