岐阜県恵那市大井町字御所前７５６番４外(恵那駅・東野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,300円

2017年01月01日に行った岐阜県恵那市大井町字御所前７５６番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

岐阜県恵那市大井町字御所前７５６番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県恵那市大井町字御所前７５６番４外
住居表示 
価格38,300円/㎡
交通施設、距離恵那、700m
地積267㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に店舗も見られる駅に近い既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に特に大きな変動は見られない。駅徒歩圏に位置し、利便性が高いため、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地は希少で人気が高く、需要は堅調に推移している。地価水準は横ばい傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は恵那駅を中心とする既成市街地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。既成市街地内は新規供給が少なく、市場に流通する物件は限定的である。このため、取引自体は少ない。しかし、各種施設との接近性が良好で利便性が高いことに加え希少価値もあるため、市場での人気は高く、需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で900万円程度、新築戸建ては2，500万円程度である。
一般的要因恵那市の人口は減少、高齢化率は上昇を続けている。平成28年上期の土地取引件数は前年と同程度であるが、住宅着工戸数は前年より減少している。

北川彰氏による調査レポート

不動産鑑定士北川彰
価格38,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 駅への接近・利便性に優れ、旧市街地は相対的に需要が堅調な地域である。既成市街地として熟成を深めている。
地域要因の将来予測 旧中山道周辺の既成市街地内部の熟成した住宅地域。更にその熟成を深めながらの推移を予測する。優位な利便性の故に市場での人気は相対的に高く、地価は底堅い水準形成を見せてきた。
市場の特性 同一需給圏は、恵那市旧市街地を中心にその外延の住宅地域、及び広範に中津川市の同様の住宅地域で、特に価格牽連性が強い地域は恵那駅周辺の既成市街地の住宅地域を把握する。需要者は圏内に居住する30歳代の個人需要層で、開発素地を求める不動産分譲業者等もその対象になる。市場の需給動向は、その利便性の良さにより潜在的な需要は堅調。土地は200㎡程度で770万円前後、新築の戸建住宅については2，600万円程度が取引の中心である。
一般的要因 恵那市の家計所得や投資の増加傾向は、大都市圏に遅れるものと推察するが、全般的な景気回復の動きは依然その兆しを見る程度の内容と判断する。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4535911
北緯 137度4074615

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

恵那駅(地価相場 54,000円/㎡)東野駅(地価相場 22,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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