岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２(恵那駅・東野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,700円

2017年01月01日に行った岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,700円/㎡としました。

岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県恵那市大井町字神ノ木２９３番１２
住居表示 
価格69,700円/㎡
交通施設、距離恵那、100m
地積256㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ駅前の既成商業地域
前面道路の状況北東15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤誠治
価格69,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の商業地域として熟成している。店舗の新規出店、既存店舗の入れ替え等も少なく、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測駅前商業地域として高い繁華性を維持しているが、大崎区画整理地内に形成された新興の商業地域やその南東方で進行中の区画整理事業の影響で商業中心が南下していく、と予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は恵那市及び隣接市町村内に形成されている商業地域。需要者の中心は地元の事業者、金融機関等である。圏内にある既成の商業地域は敷地の細分化が進み、中大規模店舗等の進出が困難となっている。このため、既成商業地域への新規出店動向は弱く、新規出店は用地を確保しやすい郊外路線商業地域や区画整理により敷地が集約された新興の商業地域が中心となっている。商業地の取引は散発的であるため、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因区画整理事業が完了した大崎地区に店舗等が集積し、高い繁華性を維持している。その南東方にある正家地区では新たな区画整理事業が進行している。

渡邉貴紀氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉貴紀
価格69,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの駅前商業地域であり、大崎土地区画整理事業地内での店舗進出に押され、静態的に推移している。
地域要因の将来予測商業中心は駅前から大崎土地区画整理事業区域へと移行しつつあるが、リニア中央新幹線の事業進捗に伴い中間駅が建設される中津川市の隣接市である当市の駅前においても、土地需要が喚起されるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、恵那市内の商業地域のほか隣接する中津川市の商業地域も含まれる。主な需要者は、地元法人や個人事業主等である。恵那駅を利用する名古屋方面への通勤者が多いものの、昼間の駅前通行客は少なく商業地需要は弱い。しかしながら、駅至近である希少性から一定の需要は見込まれる。商業地取引は少なく、取引される画地規模にバラツキがあり中心価格帯を把握することが困難な状況である。
一般的要因恵那市の人口は総じて減少傾向にあるが、世帯数に関しては地域的なバラツキがあり、市中心部の大井町や長島町等は横ばいから微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4535911
北緯 137度4074615

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県恵那市長島町中野字霜月田３０４番１７岐阜県恵那市長島町中野字家久後１１７３番６ほか１筆岐阜県恵那市字辻見堂１６３６番１岐阜県恵那市下字北澄ヶ瀬１３１番１外１筆岐阜県恵那市大井町字深沼２３８番１３岐阜県恵那市大井町字神ノ木３１８番５２岐阜県恵那市大井町字入道坂２７１９番１２５岐阜県恵那市長島町中野字鳶ヶ入１２１４番３４外２筆岐阜県恵那市字蕨平２０４６番９８岐阜県恵那市富田字古市場２５６８番岐阜県恵那市下手向字下神田１３４８番外１筆岐阜県恵那市馬場山田字河原田５４５番岐阜県恵那市原字切山１１６９番岐阜県恵那市上手向字石平前１８１番１外１筆岐阜県恵那市原字下沼８３９番１外３筆岐阜県恵那市字向町３６３番３外１筆岐阜県恵那市字渚ノ鼻１１６１番１外１筆岐阜県恵那市大田字丸川８２９番６岐阜県恵那市字南木根２８９２番岐阜県恵那市長島町正家字飛ヶ根２７２番１２９岐阜県恵那市長島町久須見字中通２１０番１岐阜県恵那市山岡町上手向字石平前１８１番１外岐阜県恵那市長島町正家２丁目３番４外

参考：近隣駅の地価相場

恵那駅(地価相場 54,000円/㎡)東野駅(地価相場 22,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード