熊本県熊本市中央区琴平本町１８４番４(南熊本駅・平成駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区琴平本町１８４番４(熊本県熊本市中央区琴平本町５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区琴平本町１８４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区琴平本町１８４番４
住居表示琴平本町５−８
価格66,000円/㎡
交通施設、距離南熊本、1,100m
地積189㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格66,000円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に格別の変化はない。中心部に近接し、利便性は良好であるが、街路条件等がやや劣る。低金利を背景に、土地需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心として、アパート等が混在する住宅地域。街路条件等がやや劣るため周辺新興分譲地等との比較競争にやや劣るが、相対的値頃感もみられ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、白川南側にあって、国道3号及び国道266号背後に位置する住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が中心である。需要の中心となる価格帯については、画地規模によりばらつきがあるが、一般的に土地が1，300万円程度である。やや雑然とした旧来からの住宅地域であるが、比較的良好な交通接近性から高値取引も一部見られる。歴史的低水準の住宅ローン金利を背景に、地価はやや強含み傾向にあるものと判断する。
一般的要因新設住宅着工は増加傾向にあり、熊本地震の影響は限定的である。中央区の人口は微増傾向にあって、低金利等を背景に不動産投資需要は高い。

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格66,000円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因中心部に近い立地であり、通勤・通学・買い物に関して利便性は高いが、道路が狭く雑然としているため、需要はさほど高くない。
地域要因の将来予測市中心部に近い既成住宅地域であり利便性は高いが、狭い街路が多く雑然としているためやや人気が劣る。ただし金融緩和に伴う資産価格の上昇により、高値取引も見られ、震災に関わらず強含みでの推移が予測される。
市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部に近い価格品等中位以下の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。中心部に近いため通勤や買い物等の利便性は高いが、狭小な道路が多く、街区が雑然としてため、需要はさほど高くない。ただし昨今は一部で高い価格での取引もある。需要の中心となる価格帯は土地で1，000万円前後、新築戸建で3，000万円前後から4，000万円程度まで。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7891127
北緯 130度7062972

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市戸島町字宅地４２１７番熊本県熊本市本山４丁目２０５番熊本県熊本市本山４丁目４２３番外熊本県熊本市山崎町４番外熊本県熊本市琴平２丁目４０８番２熊本県熊本市中央区山崎町４番外熊本県熊本市中央区本山４丁目４２３番外熊本県熊本市中央区上鍛冶屋町２番熊本県熊本市中央区南熊本４丁目６番９外熊本県熊本市中央区本山４丁目２１４番熊本県熊本市中央区大江１丁目３番４

参考：近隣駅の地価相場

南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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