山形県米沢市門東町３丁目２９９７番１１外(南米沢駅・米沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,500円
2017年01月01日に行った山形県米沢市門東町３丁目２９９７番１１外(山形県米沢市門東町３−２−５８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県米沢市門東町３丁目２９９７番１１外 |
| 住居表示 | 門東町３−２−５８ |
| 価格 | 48,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 米沢、1,500m |
| 地積 | 369㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 専門店、百貨店等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福山善智氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福山善智 |
|---|---|
| 価格 | 48,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣で市立図書館が新規に開館したが、顧客回帰の影響は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧中心商業地域であり、近隣で市立図書館等の複合施設がオープンしたが、影響は限定的で空洞化が進行しており地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、米沢市内の商業地域全域に及ぶ。需要者の中心は、米沢市における法人が多くを占めるが、県内ないし全国展開している法人も含まれる。当市では、春日・成島地区の路線沿いの商業地域が年々充実し、旧来の中心商業地からの顧客流出が継続していることから、需要は低調に推移している。店舗が集積している商業地域であり、規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向、高齢化率は増加しているものの、景気刺激策が浸透し、県内景気も緩やかな回復基調である。 |
赤藤元玄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 赤藤元玄 |
|---|---|
| 価格 | 48,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 昨年7月に新文化複合施設「ナセBA」がオープン。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地の活性化事業として昨年7月に新文化複合施設「ナセBA」がオープンしたが、単独では郊外の商業地に流出した顧客を呼び戻すほどのインパクトはないため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね米沢市内の商業地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、旧来からの市の中心商業地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元企業や個人商店主等であり、一部に全県的に店舗展開している企業等も見受けられる。春日、成島、中田町地区等の路線商業地域に加え、米沢駅東地区の商業地域の影響等により、中心部の既成商業地の需要は弱含み。また取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 公共投資が持ち直しているほか、設備投資も増加。個人消費は底堅く推移。住宅投資も増加。県内景気は緩やかな回復を続けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9120161 北緯 140度1112186 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南米沢駅(地価相場 26,900円/㎡)米沢駅(地価相場 27,350円/㎡)西米沢駅(地価相場 27,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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