山形県鶴岡市城南町８番２０(鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,800円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市城南町８番２０(山形県鶴岡市城南町８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,800円/㎡としました。

山形県鶴岡市城南町８番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市城南町８番２０
住居表示城南町８−９
価格26,800円/㎡
交通施設、距離鶴岡、3,500m
地積255㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

月田真吾氏による調査レポート

不動産鑑定士月田真吾
価格26,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地南西部の分譲住宅地に需要が向いており、人気度の低下が観察される。
地域要因の将来予測地域に変化は見られないが、街並みが古くなっている。鶴岡市南西部の最近の分譲住宅地域との比較により人気度は低下している。このため地価は下落傾向であるが、景況感の改善により下落幅は縮小傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は鶴岡市の市街化区域内の住宅地域全体。需要者の中心は合併前の鶴岡市居住の1次取得者がほとんどであるが、一部合併前の旧町や隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は民間によるミニ開発が中心であり、市街地南西部で盛んであるが、これらの新興住宅地の選好性が高く、既成住宅地への需要は弱含みである。土地は600∼700万円程度が需要の中心であるが、新築戸建の分譲は少ない。
一般的要因人口は減少、世帯数もやや減少しており、建築着工はほぼ横這いであるが、需要は弱含みである。

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格26,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口・世帯は共に横這い。やや古い宅地開発のため街並が旧式化しているが、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測低層住宅地域としてほぼ熟成、当分、特段の変化はないと予測する。やや古い開発地域のため、新興住宅地域等との競合などから需要はやや弱く、地価は引き続きやや下落するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴岡市全域の標準住宅地域。需要者の中心は鶴岡市に居住する一次取得者が殆どを占めるが、一部庄内地方の他市町からの転入者もある。郊外新興住宅地に対する選好性が強く、街並が旧式化した既成住宅地に対する需要は弱いが、低金利、取得者の所得低位層への拡大により、中古物件への需要も見られる。茅原地区で区画整理が開始された。土地取引は200万∼1200万円、新築の戸建物件は1100万∼3100万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅着工は増加、雇用環境は持ち直しているが、人口減に歯止めが掛からない。サイエンスパークの動向、茅原区画整理からの宅地供給が注視される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度712321
北緯 139度8347332

参考：該当物件周辺マップ

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山形県鶴岡市三和町８番３１山形県東田川郡櫛引町大字上山添字文栄５１番山形県鶴岡市新形町３番２４外１筆山形県鶴岡市本町３丁目８番７８山形県鶴岡市本町１丁目８番５１外１筆山形県鶴岡市朝暘町１２番６

参考：近隣駅の地価相場

鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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