兵庫県明石市大久保町八木字道重１０５番４(中八木駅・大久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,300円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市大久保町八木字道重１０５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,300円/㎡としました。

兵庫県明石市大久保町八木字道重１０５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市大久保町八木字道重１０５番４
住居表示 
価格93,300円/㎡
交通施設、距離中八木、70m
地積221㎡
形状台形(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗、空地が混在する路線沿いの住宅地域
前面道路の状況南西8.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

入田裕和氏による調査レポート

不動産鑑定士入田裕和
価格93,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からは比較的近く、生活利便性は良好であり、地域要因の変動はなく需給関係は安定している。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測住宅、店舗、空地が混在する路線沿いの住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は概ね横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線、山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。最寄駅から近く生活利便性は良好で、需給関係は概ね安定している。店舗等も見受けられる地域であるが繁華性は低く、商業用地としての需要は弱い。なお、幹線道路沿いの混在住宅地域であり、取引は個別性が強く中心となる価格帯は判定出来なかった。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、各種政策の効果もあって緩やかな回復基調にある。明石市の住宅地需要は概ね堅調に推移している。

有馬隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士有馬隆之
価格93,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は幹線道路沿いにあって住宅、店舗等が混在する地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。当該地域の需給関係は比較的安定しており、地価は概ね横這いで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する地域である。需要者は明石市の居住者が大半を占める。駅への接近性は良好であるが、幹線道路に面しており住環境は良好ではなく、また、県道沿いではあるが、繁華性の低さから商業用地としての需要も弱い地域である。住商混在地域であり、市場における中心価格帯については取引に個別性が強く、その把握は困難である。
一般的要因地価は全般的に上昇傾向にあるが、郊外部等では依然として下落傾向にあり、地価の二極化が進んでいる。明石市では地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度67044
北緯 134度9350444

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中八木駅(地価相場 93,300円/㎡)大久保駅(地価相場 75,900円/㎡)藤江駅(地価相場 93,300円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)西江井ヶ島駅(地価相場 76,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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