兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７(中八木駅・藤江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,600円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,600円/㎡としました。

兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７
住居表示 
価格70,600円/㎡
交通施設、距離中八木、800m
地積105㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子修二氏による調査レポート

不動産鑑定士金子修二
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測明石市西部地区に存し、小規模の建売住宅が多い住宅地域である。地域要因に特別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。画地規模による選好性により地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線・山陽電鉄本線沿線で、明石市に存する住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が大半を占める。区画整理事業による駅徒歩圏の新規分譲地内の画地と比べて、旧来住宅地内の多くは小規模で、その選好性から需要は弱含んでいる。土地は700万円、新築戸建住宅は2，000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因明石市の人口は概ね横這いに推移している。景気の緩やかな回復基調が続く中、地価は全般的に概ね横這いに推移している。

中尾明氏による調査レポート

不動産鑑定士中尾明
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別な地域要因の変動はないが、周辺では未利用地の開発が行われている。需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模の建売住宅が多い住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する明石市及び神戸市内の居住者である。総額の観点より、値ごろ感から需要も旺盛で、需給バランスも均衡している。市場の中心価格帯は、土地は100㎡程度が一般的であり700万円程度、新築建売住宅は2，000万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因総人口は概ね横ばい。生産年齢人口は緩やかな減少。老年人口は増加。景気は緩やかな回復基調で、地価は総じて住宅地、商業地ともほぼ横ばい。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6717317
北緯 134度9428659

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中八木駅(地価相場 93,300円/㎡)藤江駅(地価相場 93,300円/㎡)大久保駅(地価相場 75,900円/㎡)西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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