栃木県下野市薬師寺字五丁目１５３９番１(自治医大駅・小金井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,800円

2017年01月01日に行った栃木県下野市薬師寺字五丁目１５３９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,800円/㎡としました。

栃木県下野市薬師寺字五丁目１５３９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市薬師寺字五丁目１５３９番１
住居表示 
価格21,800円/㎡
交通施設、距離自治医大、2,400m
地積355㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域
前面道路の状況南12.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木健司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木健司
価格21,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内農家集落地域で地域的に特別な変動要因は見られない。土地の需給は少ない状態が続いている。
地域要因の将来予測市街地に近い既存集落地域である。地域的に大きな変動要因はなく、現在の住環境を維持していくと予測する。県道沿いで日常品店舗等の土地需要も考えられる。地価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する
市場の特性同一需給圏は下野市及び周辺市町の郊外の農家集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性のある者や、周辺農業従事者等が中心であるが、県道沿いに立地するため、日常品店舗用地の需要も考えられる。近隣地域は旧来からの集落地域で、地域的に大きな変動はなく、現状維持が続くと判断する。土地の需給が少なく、画地規模も一様でないため土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね1，000万円以下と推定する。
一般的要因人口ほぼ横ばい、世帯数微減。土地取引件数、新設住宅着工戸数共に前年を上回るペースで推移。景気は基調的には緩やかに回復しつつある。

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格21,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落内の幹線道路沿いの地域であるが地域要因に大きな変化はない。市街地の地価下落により、地価の割安感が無くなり、選好性が劣ってきた。
地域要因の将来予測集落内の幹線道路沿いの地域であるが、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。市街地の地価下落により、地価の割安感が無くなり、選好性が劣ってきたため、地価下落が続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は下野市及び近接市町の市街化調整区域内の宅地地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心であり、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者もいるが、限定的である。近隣地域は大規模集落内の幹線道路沿いの地域であるが、近隣地域周辺では不動産の需要及び供給が共に少なく、需要は特に弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因下野市の人口は横這い傾向であるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年は増加し、平成28年は概ね横這いとなった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3956388
北緯 139度8754672

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

自治医大駅(地価相場 36,700円/㎡)小金井駅(地価相場 37,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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