栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字山中２３３５番２５(宝積寺駅・下野花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,300円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字山中２３３５番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,300円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字山中２３３５番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字山中２３３５番２５
住居表示 
価格43,300円/㎡
交通施設、距離宝積寺、1,100m
地積246㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格43,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の古い分譲住宅地域で、地勢に起伏がやや見られ、区画整理による優良宅地との競合により選別化の対象となっている。需要はやや小さい。
地域要因の将来予測高根沢町中心部の既成住宅地域である。地域的に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、弱含み若しくはほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR宇都宮線沿線で、高根沢町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は高根沢町の居住者であるが隣接市町からの転入も見られる。中心部に立地する利便性の良い住宅地であり、以前から中小規模の分譲開発が多い地域である。駅西の区画整理等による優良宅地との競合もあり、街路条件が劣るため相対的に需要はやや弱い。土地は800万∼1500万円程度、新築の戸建物件は1800万∼2500万円程度を中心に取り引きが行われている。
一般的要因人口は減少傾向であり、土地取引件数に関してもやや減少している。住宅地は区画が良ければ需要は安定しているが、商業地は依然弱い。

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市場の特性に変動はなく、区画整理施行中の地域における宅地供給の影響等により、当該地域に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、高根沢旧市街地にあって戸建住宅が建ち並ぶ旧来の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないことから、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町を中心として隣接市町を含むJR宇都宮線及びJR烏山線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は高根沢町及び隣接市町に居住又は通勤する住宅一次取得者である。高根沢町は宇都宮市の衛星都市的な性格を持つこともあって、民間の宅地開発が見られるほか土地区画整理事業も行われており、街路条件等が劣る住宅地域の需要は弱含みである。土地は8百万円から15百万円程度、新築戸建は25百万円程度が取引の中心である。
一般的要因区画整理済の地区では需給が安定し、現在施行中の宝積寺中坂上地区では需給が活発化する反面、既成の住宅地域は弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6261375
北緯 139度986892

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝積寺駅(地価相場 46,850円/㎡)下野花岡駅(地価相場 37,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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