栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４(宝積寺駅・下野花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,100円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,100円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
住居表示 
価格32,100円/㎡
交通施設、距離宝積寺、750m
地積432㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格32,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くに造成された住宅団地で、周辺での開発もほとんど無い。駅西周辺の区画整理も進行中で、中古住宅の取引は少なく、地価は若干下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅西側の住宅地域で、以前は単発の分譲開発も見られたが現在は沈静化している。特に地域要因に変動はなく、現状を維持するものと予測する。地価は、今後も弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR宇都宮線沿線で、高根沢町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は高根沢町の居住者であるが隣接市町からの転入も見られる。農地の中に宅地開発された駅西の古い住宅地であり、駅西の区画整理による優良宅地の供給や役場周辺の新規民間分譲地の出現の影響から、需要は小さい。土地は800万∼1500万円程度、新築の戸建物件は2000万∼2500万円程度を中心に取り引きが行われている。
一般的要因人口は減少傾向であり、土地取引件数に関してもやや減少している。住宅地は区画が良ければ需要は安定しているが、商業地は依然弱い。

秀生氏による調査レポート

不動産鑑定士秀生
価格32,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内における新規での宅地開発等は見られず、古くからの住宅地域であることから需要は低位である。地価は下落基調が継続している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域で地域要因に影響を及ぼす計画等は特に認められない。需要の中心は町内で施行されている区画整理事業地に移行しており、地価は今後においても弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町及び周辺市町内の住宅地域を中心とした圏域に及ぶ。需要者の中心は町内居住者等の地縁的選好性を有する者のほか、一部に外部からの需要も見られる。町内において区画整理事業が施工されていることから区画整理地が住宅需要の中心であり、需要は低位で弱含みが継続している。取引価格は土地が300㎡前後で1000万円程度。新築戸建住宅で2000万円∼2500万円の範囲である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり海外経済の復調により輸出や生産が増加している。但し世界経済の動向は不透明でありこの影響による懸念は残る。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6261375
北緯 139度986892

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝積寺駅(地価相場 46,850円/㎡)下野花岡駅(地価相場 37,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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