栃木県塩谷郡高根沢町大字中阿久津字下河原１１１６番２(宝積寺駅・下野花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,600円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町大字中阿久津字下河原１１１６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町大字中阿久津字下河原１１１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町大字中阿久津字下河原１１１６番２
住居表示 
価格13,600円/㎡
交通施設、距離宝積寺、2,100m
地積483㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と中規模一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

秀生氏による調査レポート

不動産鑑定士秀生
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因を変化させる行政の動き、商業施設の動きはなく、郊外農家住宅地域として需要は低迷し地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測農地・山林等の中に戸建住宅、農家住宅が散見される地域であり、地域要因を変動させる特段の要因は認められない。地価は下落傾向が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町及び周辺市町内の農家集落を中心とした圏域に及ぶ。需要者の中心は町内居住者等の地縁的選好性を有する者にほぼ限定されており、町外からの転入はほとんど見られない。町内郊外部の農家住宅地域であり公法的制限から不動産需要は極めて低位であるため弱含みが継続している。不動産取引が少なく、画地規模もまちまちであるため、市場における需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因国内経済は緩やかな回復傾向にあり海外経済の復調により輸出や生産が増加している。但し世界経済の動向は不透明でありこの影響による懸念は残る。

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅等が見られる市街化調整区域の住宅地域として熟成し、地域要因に特別な変動はない。需要は限定的で、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測行政的条件等から市街化が抑制され、農家住宅等が見られる郊外の地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。需要は限定的で地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町及びその周辺市町の農村集落を中心とする住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有し、自己居住用の住宅としての使用を目的とする個人が中心。農家住宅等が見られる国道4号背後の集落地域で、行政的条件等により市街化が抑制され、新規の宅地供給は少ないが、需要も限定的である。同一需給圏内では取引が少なく、画地規模や取引事情等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因町人口は減少し高齢化も進んでいるが、宇都宮市のベッドタウンとしての性格も有し、景気の持ち直し傾向もあり、一部の需給に回復傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6395078
北緯 139度9788451

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝積寺駅(地価相場 46,850円/㎡)下野花岡駅(地価相場 37,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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