栃木県塩谷郡高根沢町光陽台２丁目１３番１０(宝積寺駅・下野花岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,600円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町光陽台２丁目１３番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,600円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町光陽台２丁目１３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町光陽台２丁目１３番１０
住居表示 
価格52,600円/㎡
交通施設、距離宝積寺、1,900m
地積232㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格52,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区が整然とした「光陽台」地区の住宅地域で、新たな分譲開発等もなく、以前ほどの需要の高まりは見られない。地価は横ばいにある。
地域要因の将来予測区画整然とした「光陽台」の標準住宅地域であり、今後とも住宅地域として成熟度を増していくものと思われる。地価に関しては、横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR宇都宮線沿線で、高根沢町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は宇都宮市を含む同町周辺の工場団地等の勤労者が主である。従って、転勤等での県外からの転入者も見られる。区画整然とした住環境の良い住宅地。現在、周辺で区画整理事業が進行中で、新規優良宅地との競合が生じており、需給関係は軟調である。土地は1000万∼1500万円程度、新築の戸建物件は2000万∼3000万円程度を中心に取り引きが行われている。
一般的要因人口は減少傾向であり、土地取引件数に関してもやや減少している。住宅地は区画が良ければ需要は安定しているが、商業地は依然弱い。

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格52,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。新規供給の影響等により地価はやや弱含み傾向にあるが、概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、区画整然とした街並みで、環境の良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。地価は概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR宇都宮線・烏山線沿線で高根沢町及びその周辺市町の圏域である。需要者は、高根沢町及び周辺市町に居住又は通勤する1次取得者層が中心である。周辺では、新規の土地区画整理事業の施行に伴う宅地の新規供給等が見られるが、当該地域は区画整理済の環境が良好な住宅地域として熟成しており、需給関係は概ね安定している。土地は1，000∼1，500万円程度、新築の戸建は2，500∼3，000万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因町人口は減少し高齢化も進んでいるが、宇都宮市のベッドタウンとしての性格も有し、景気の持ち直し傾向もあり、一部の需給に回復傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6219714
北緯 139度9886475

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝積寺駅(地価相場 46,850円/㎡)下野花岡駅(地価相場 37,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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