熊本県熊本市東区榎町３５５４番５５(動植物園入口駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,300円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区榎町３５５４番５５(熊本県熊本市東区榎町１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市東区榎町３５５４番５５ |
| 住居表示 | 榎町１１−５ |
| 価格 | 73,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新水前寺、4,900m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | アパートも見られる閑静な中規模一般住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
冨田利子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 冨田利子 |
|---|---|
| 価格 | 73,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地であり、他の不動産に対し優劣はない。 |
| 地域要因 | 地域内の道路の連続性はやや劣るが、第2空港線の北側に位置し、公共公益施設の多い東町に近く、利便性は良い地域。震災の影響は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模宅地開発が徐々に進んだ地域で、道路の連続性は劣る。地域的には現状維持傾向。隣接する佐土原地区では調区・地区計画等で分譲住宅地開発が活発化している。震災の不動産需給関係への影響は不透明である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は県道熊本高森線の北側、自衛隊健軍駐屯地周辺、概ね熊本市東区の圏域。需要者の中心は熊本市居住者がほとんどを占める。当地域は第2空港線の北側、自衛隊健軍駐屯地の東側に位置し、佐土原区画整理地区に隣接する小規模宅地開発が徐々に進んだ地域であり、街路条件はやや劣るが、利便施設への接近性が良い。土地は1，300万円程度、新築の戸建物件は3，000万円程度を中心に取引が行われている。震災の被害は少ない地域である。 |
| 一般的要因 | 東区は集落内開発区域を中心に宅地開発が進んでいたが、熊本地震が発生、商業施設、住宅等に軽重差はあるが、震災の影響大。不動産市場に影響。 |
宮本隆志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本隆志 |
|---|---|
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人気が高い東町小校区内にあり、各種利便施設への接近性も優れるなか、公務員を中心とした土地需要も高く、地価は強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は熊本市東部の既成住宅地域で、幹線道路（第二空港線）からの連続性が良好で、各種利便施設も充実しており、熊本地震による被災建物も少ないことから地価水準は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は榎町、佐土原、東町地区等の東町小校区内の既存住宅地域である。中心的な需要者は熊本市に通勤する標準的な給与所得者層である。当圏域は公務員住宅や大手企業社宅が多く、東町小校区内での住み替え希望者により土地需要が底堅い地域である。更地で1，200万から1，500万円程度、新築建売で3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度792441 北緯 130度7723656 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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