熊本県熊本市東区尾ノ上２丁目２９４番(健軍校前駅・動植物園入口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,800円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区尾ノ上２丁目２９４番(熊本県熊本市東区尾ノ上２−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,800円/㎡としました。

熊本県熊本市東区尾ノ上２丁目２９４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区尾ノ上２丁目２９４番
住居表示尾ノ上２−１０−８
価格86,800円/㎡
交通施設、距離水前寺、2,800m
地積265㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨田利子氏による調査レポート

不動産鑑定士冨田利子
価格86,800円/㎡
個別的要因標準的な画地であり、他の不動産に対し優劣はない。
地域要因幹線街路への連続性が良く、文教施設も多く、公園も整備され、利便性が良い地域。共同住宅も多い。震災直後、屋根等の破損も散見された。
地域要因の将来予測街区の整った利便性の良い、共同住宅も多い住宅地域。標準的画地規模は大きい（但し2画地分割可）が、最近の需要は間口狭小（駐車スペース配置）・規模小・総額圧縮傾向にある。震災の不動産市場への影響は不透明。
市場の特性同一需給圏は県道熊本高森線の北側、熊本東バイパスの東側、概ね熊本市東区の圏域。需要者の中心は熊本市居住者である。当地域は県道熊本益城大津線の北側、自衛隊通りの西側に位置し、文教施設も近く、利便性が良い区画整理された住宅地域である。標準的画地規模がやや大きい地域であり、共同住宅も多く見られる。土地は2，600万円程度、新築の戸建物件は4，300万円程度を中心に取引が行われている。震災の不動産市場への影響は不透明である。
一般的要因東区は集落内開発区域を中心に宅地開発が進んでいたが、熊本地震が発生、商業施設、住宅等に軽重差はあるが、震災の影響大。不動産市場に影響。

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格86,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、環境に優れた住宅地域であるが、地震により近隣の日用品店舗が被害を受ける等利便性の低下が見られるものの需給関係は安定している。
地域要因の将来予測良好な住環境と利便性を備えた住宅地域として需要者からの人気は高いが、熊本地震の影響により、やや市場に停滞感がある。しかしながら今後の復旧とともに市場は回復し、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市東区の東バイパスに近い品等が良好な住宅地域のほかに中央区の帯山・上水前寺・神水地区等もその範囲に含まれる。需要者は比較的年齢が高い買い替え層や比較的所得水準の高い階層が中心である。画地規模が大きい場合にはマンション業者や投資用不動産を扱う不動産業者等の参入も見られる。市場の中心となる価格帯は土地が2000万円程度で、新築戸建で4000万円∼4500万円である。
一般的要因東区は熊本市5区の中で最も熊本地震の被害が大きかった区で、全体的に人口は減少傾向にある。ただし、地区ごとに被害の程度に差が生じている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7930545
北緯 130度7551249

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市健軍町字三郎塚２１９２番１０５熊本県熊本市秋津町沼山津字須崎原１１００番３熊本県熊本市京塚本町１７８６番１１熊本県熊本市東野２丁目１番２熊本県熊本市錦ヶ丘１６１番熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１熊本県熊本市東区三郎２丁目２１９２番１１４熊本県熊本市東区錦ヶ丘３６４番１外熊本県熊本市東区尾ノ上１丁目２４番熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１

参考：近隣駅の地価相場

健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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