熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５(動植物園入口駅・健軍校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５(熊本県熊本市東区沼山津３−１３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。

熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５
住居表示沼山津３−１３−６
価格57,500円/㎡
交通施設、距離新水前寺、5,900m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

礒田篤氏による調査レポート

不動産鑑定士礒田篤
価格57,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沼山津地域は地震の影響が大きく、被災家屋の解体が進み、更地等が多く見られる。地震の影響は地域要因の比較にて考慮。現状の地価は弱含み。
地域要因の将来予測一般住宅等を中心とする市東部の既存住宅地域。熊本地震の影響は大きく、被災家屋の解体による更地等が多く見られる。長期的には復旧等により持直しが見込まれるも、短期的な地価水準は弱含みに推移と予測。
市場の特性同一需給圏は沼山津を中心とする市南東部の住宅地域である。需要者は自己用住宅地の取得を目的とする地縁性のあるエンドユーザーが中心である。地震の影響が大きく、被災家屋の解体による更地等が目立つ。再築、売却等の動向は不透明であるも、心理的影響等より周辺地より競争力は劣る。地震の影響より、現状弱含みであるが、長期的には復興需要等より持直すと予測。取引される土地面積は200㎡前後、土地の総額は1，200万円前後が需要の中心である。
一般的要因熊本地震後、復旧需要による持直しもあるが、人手不足等により復旧のテンポは不透明な状態である。当地域は地震影響が大きく、未だ回復途中。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格57,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路や画地の配置に不均衡の見られる既成住宅地域である。周辺地域との比較における相対的地位の低下に加え、熊本地震の影響も大きく需要は低い。
地域要因の将来予測近隣地域は熊本市東部の既成住宅地域である。周辺の戸建住宅地域に比較しても道路の配置や利用状態等住環境に劣る。東区内でも熊本地震の影響が大きい地域のため、地価は暫くは下落傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市東部の県道熊本高森線南北背後に広範に広がる一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。周辺で活発化する新規分譲との選別により、競争力の低下が見られ、加えて熊本地震の影響により、ここ暫くは需要は低く推移するものと予測される。需要の中心となる価格帯は、規模によりばらつきがあり、明確な把握は困難であるが、土地は総額で概ね1，000万∼1，200万円程度と判断される。
一般的要因熊本地震の影響もあり、人口は微減にて推移するが、一部区画整理事業や集落内開発制度を利用した宅地供給によるベッドタウン化の進行も見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7748396
北緯 130度7813734

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

動植物園入口駅(地価相場 82,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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