大分県豊後高田市来縄字北ノ迫２４２１番１(宇佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


9,300円

2017年01月01日に行った大分県豊後高田市来縄字北ノ迫２４２１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,300円/㎡としました。

大分県豊後高田市来縄字北ノ迫２４２１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県豊後高田市来縄字北ノ迫２４２１番１
住居表示 
価格9,300円/㎡
交通施設、距離宇佐、5,200m
地積528㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地、空地が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

野崎航也氏による調査レポート

不動産鑑定士野崎航也
価格9,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境面及び利便性等において劣るため選好は弱く、地価はやや下落傾向が持続するものと予測する。
地域要因の将来予測周辺に空地等が多く見られる郊外部の既成住宅地域であり、環境面及び利便性等において劣るため選好は弱く、地価はやや下落傾向が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね豊後高田市郊外部の圏域に存する既成住宅地域並びに農家集落地域である。需要者は豊後高田市に地縁性を有する同地区居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。従って、新規の土地需要者も地縁者が中心であるほか、周辺において需要を喚起するような開発等も見られないため、需給は弱含みで推移している。なお、画地条件等により取引される価格は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因「昭和の町」における観光客は震災の影響とも相俟って減少しているほか、低価格分譲等の積極的な定住促進策の影響により、地価は下落局面にある。

松田尚美氏による調査レポート

不動産鑑定士松田尚美
価格9,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因来縄、城台、界地区等郊外部での新規分譲地との比較から、在来住宅地域の品等低下は否めず選好性は低い。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅、農地、空地が混在する地域で、周囲にはアパートもみられ、小規模開発も行われているが、市分譲地との比較からも在来住宅地域の選好性は低く、地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、市内中心部を取り巻く、高田、水崎、界、来縄、美和、新地等の農住混在地域。需要者は、同一需給圏内の居住者及び地縁を有する者が大半を占める。周辺は農地が多いことから小規模開発による宅地分譲もみられたが、在来住宅地域は、最近、市が供給した定住促進住宅団地に比べ、道路の配置、系統連続性が劣り選好性は低い。土地は他地域に比べ画地規模が大きく、300∼500万程度が需要の中心である。
一般的要因定住・移住支援策により、市の住民基本台帳上人口は3．5％の増加となったが、少子高齢化により地域経済は低迷状態が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5491689
北緯 131度4453741

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇佐駅(地価相場 22,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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