香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０(榎井駅・琴平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,300円

2017年01月01日に行った香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,300円/㎡としました。

香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
住居表示 
価格20,300円/㎡
交通施設、距離榎井、2,500m
地積181㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道背後に開発された小規模一般住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森英起氏による調査レポート

不動産鑑定士森英起
価格20,300円/㎡
個別的要因南側道路で日照等の面で優位性が認められ、競争力はやや強い。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因小規模分譲住宅地域として成熟しており、要因に大きな変化は認められない。需要は低迷しているが、値頃感等から価格の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの小規模戸建住宅団地として成熟しており、閑静な現在の住環境を維持するものと予想。人口減少及び高齢化の進展等により、地域要因の変動は認められないが、価格は下落傾向で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は、まんのう町内の住宅地域を中心に、隣接する琴平町内の住宅地域の一部を含む広域的な範囲である。需要者の中心は、地縁的選好性が強い地域であること等を反映して、圏内の居住者が中心となる。圏外からの流入は殆どなく、依然として人口流出等によりまんのう町内の衰退は続いており、不動産需要は低調に推移している。土地は200㎡前後で400万円程度、土地建物一体としては2，000万円程度が中心価格帯となっている。
一般的要因依然として人口減少等が続いて町内の状況に改善は認められない。しかし全県的な価格回復の影響を受け、価格の下落幅は縮小傾向にある。

鳥飼和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士鳥飼和彦
価格20,300円/㎡
個別的要因南側道路に接面し日照等で競合不動産に対し優位性が認められる。なお、個別的要因の変動はない。
地域要因小規模の分譲住宅地地域として成熟しており地域要因は変動はない。取引件数は少なく、需要は低調であるが値頃感から下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測公共施設等の接近性に優れる生活利便性の良い住宅団地であり、現状の住環境を維持していくものと予測される。なお、地価水準は、人口減少、少子高齢化等の構造的な要因を背景に下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、まんのう町全域の住宅地域及び琴平町の一部の住宅地域と判断する。主たる需要者は、まんのう町に地縁・血縁関係を有する個人（30∼40歳代の1次取得者層）である。需要動機は地縁的要因が大半を占めるが、一部で町外からの転入も見られる。市場における中心的な価格帯については、土地は200㎡で400万円前後、新築戸建住宅では2，000万円程度と思料する。
一般的要因景気回復の影響を地方経済では感じられず、人口減少や高齢化等の構造的な要因から不動産の有効需要は乏しく、地価は軟調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1848758
北緯 133度8456199

参考：該当物件周辺マップ

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香川県仲多度郡琴平町五條字川向１３６番１香川県仲多度郡琴平町五條字慶納６２４番５香川県仲多度郡琴平町榎井字中之町６０４番１香川県仲多度郡仲南町大字十郷字帆山直垂７３４番７香川県仲多度郡仲南町大字佐文字猟師８１１番２香川県仲多度郡仲南町大字十郷字買田小倉１６６番２香川県仲多度郡満濃町大字吉野下字西田井１４１６番１０香川県仲多度郡満濃町大字岸上字中北５３５番３香川県仲多度郡満濃町大字四条字東村６７６番５香川県仲多度郡満濃町大字四条字東村６１８番１香川県仲多度郡満濃町大字岸上字椿谷１７２５番１外香川県仲多度郡満濃町大字四条字下村上所９２３番２外香川県仲多度郡満濃町大字吉野字上村１８５６番１外香川県仲多度郡まんのう町買田字高座４８４番３香川県仲多度郡まんのう町四條字東村７４１番８外香川県仲多度郡まんのう町岸上字椿谷１７２５番１香川県仲多度郡まんのう町岸上字中北５３５番３香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５香川県仲多度郡まんのう町四條字下村上所９２３番２

参考：近隣駅の地価相場

榎井駅(地価相場 27,950円/㎡)琴平駅(地価相場 27,950円/㎡)羽間駅(地価相場 27,950円/㎡)塩入駅(地価相場 17,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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