三重県松阪市久米町字上垣内１３６７番(松ヶ崎駅・上ノ庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った三重県松阪市久米町字上垣内１３６７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

三重県松阪市久米町字上垣内１３６７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市久米町字上垣内１３６７番
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離松ケ崎、500m
地積601㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅が建ち並ぶ旧街道沿いの既成住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が主体の参宮街道沿いの既存集落である。したがって、土地利用は長らく変化はなく、旧来からの地域として、土地需要の低迷が続いている。
地域要因の将来予測街道沿いの旧来からの土地利用状態であるため、今後も住宅環境等に変化はないと予想される。縁故取引を除いて、土地取引は極めて少ない旧来の地域であるため、土地需要は低く地価水準の下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市の戸建住宅地域。需要者の中心は、既存集落地域であるため地縁関係を有する個人が主体となっており他地域からの転入は少ない。周辺地域では農地を開発した宅地分譲も散見されるが、近隣地域は旧参宮街道沿いの地域であるため、居住環境の変化はほとんどなく、宅地需給は極めて安定している。画地規模にもよるが土地総額としては1000万円程度を限度とすると思われる。戸建物件は2500万円程度が一応の目安と見られる。
一般的要因三重県南西部の中心的な市であるが、人口減少や高齢化に起因して土地需要は低迷しており、住宅・商業地域とも全般的な地価の下落傾向にある。

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅等を主体とする住宅地域で、外部からの需要は少なく、流動性に乏しい。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の旧街道沿いの既成住宅地域で、今後も現状の状態で推移するものと予測する。外部からの需要は少なく流動性に乏しいため、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市内の既成住宅地域若しくは農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。松阪市には規模の異なる住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で農家住宅等を選好する傾向は弱い。取引される価格帯は画地規模によりまちまちとなり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
一般的要因人口減少等の下、概して地方経済は厳しく不透明感を払拭するに至らず、松阪市の地価動向は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5936604
北緯 136度5074888

参考：該当物件周辺マップ

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三重県松阪市西之庄町字岩橋７３番６三重県一志郡三雲町大字久米字上垣内１３７６番１三重県一志郡三雲町大字久米字井之尻１１７２番１外三重県松阪市新松ケ島町字小寄１８６番１外三重県松阪市曲町字仁王堂４７７番三重県松阪市光町８番１０三重県松阪市久米町字上垣内１３６７番

参考：近隣駅の地価相場

松ヶ崎駅(地価相場 39,450円/㎡)上ノ庄駅(地価相場 36,200円/㎡)六軒駅(地価相場 31,200円/㎡)松阪駅(地価相場 48,700円/㎡)伊勢中原駅(地価相場 31,200円/㎡)権現前駅(地価相場 24,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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