三重県松阪市郷津町字子売松３１９番７(松阪駅・東松阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った三重県松阪市郷津町字子売松３１９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

三重県松阪市郷津町字子売松３１９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市郷津町字子売松３１９番７
住居表示 
価格35,500円/㎡
交通施設、距離松阪、1,500m
地積177㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士山本正敏
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因松阪駅より東方の海岸部方面においては津波震災等の懸念が住宅地需要者等に与える影響が大きく、土地需要の減少には多少拍車がかかった感もある。
地域要因の将来予測近隣地域周辺では小規模開発がほぼ絶え間なく行なわれてきていたが、震災懸念が高まるにしたがって、宅地需要は減少傾向を示している。この傾向は当面続くものと考えられ、地価の下落傾向も続いていくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は松阪市街地およびその周辺における一般住宅地域の在する圏域で、需要者は松阪市内の居住者が大半を占めているとみられる。利便施設等へもあまり遠くない住宅団地であるので、特に難はないようにも思われるが、市街地より東方の地域は津波浸水被害の懸念もあるので、土地需要は低迷している。土地は総額で概ね700万円程度が需要の価格帯の中心となっているようであるが、建物付き物件としては中古住宅が大半を占めていて把握が難しい。
一般的要因中南勢の中核都市として発展してきたが、近時の社会経済情勢等の影響から土地需要はほぼ全般的に弱含み傾向にあり、人口も減少傾向が続いている。

髙橋孝生氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋孝生
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に小規模な住宅開発が散見され、古い住宅団地として市場性は低下傾向。
地域要因の将来予測周辺地域に新たな小規模開発が散見されるも概ね現況推移。古い住宅団地のため近隣地域周辺は高齢化が進み、競争力の低下がみられるため、地価は下落基調が継続。
市場の特性同一需給圏は松阪市内及びその周辺の同種住宅地域が中心である。主たる需要者は同一需給圏内の居住者が大半であり、域外からの流入は少ない。周辺では小規模な開発が散見され、古い住宅団地としてやや競争力の低下が見られ、また近隣地域の高齢化も進行している。土地は、180㎡程度で600万円∼700万円程度が需要の中心と判断される。
一般的要因市内人口の微減傾向が続くなか、小中規模開発による宅地供給が多く、住宅地の需給は緩慢で、全般的に低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5846434
北緯 136度5462491

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松阪駅(地価相場 48,700円/㎡)東松阪駅(地価相場 42,700円/㎡)松ヶ崎駅(地価相場 39,450円/㎡)徳和駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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