千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４(五井駅・上総村上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


110,000円

2016年01月01日に行った千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県市原市五井中央東２丁目１４番１４
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離五井、200m
地積473㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南西30.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井村弘範氏による調査レポート

不動産鑑定士井村弘範
価格110,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因五井駅東口駅前商業地で、今のところ状況に大きな変化はないが、駅前という稀少性もあり、地価動向は強含んでいる。
地域要因の将来予測五井駅東口の駅前商業地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。高齢化など構造的な需要減少があるものの、駅前という稀少立地に加え、金融緩和など政策効果もあり、地価は当面強含み傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線沿線の駅前商業地域のうち、市原市内を中心として、その隣接市域に及ぶ。需要者は、地元の中小企業を中心に、テナントビル経営会社や投資法人等も想定される。景気低迷から土地需要の弱い状態が長らく続いてきたが、ここにきて需要が回復しつつあり、駅前商業地という稀少性もあって、地価動向は強含みである。商業地取引が稀少で、規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、概ね1億以内の取引が多い。
一般的要因市原市内の商業地は、政策効果による需要の下支えもあり、景気回復期待から土地需要が持ち直しつつある。

佐藤佳恵氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤佳恵
価格110,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因及び典型的需要者の選好性に変動はなく、近隣地域における相対的地位は不変。
地域要因街路、交通接近、行政の諸条件に変動はなかったが、賃貸住宅需要が下支えとなり、投資需要の高まりの中で地価は上昇した。
地域要因の将来予測急激な変化はないが、背後住宅地域を含めた駅東側一帯は発展傾向にあり、当地域においても土地利用度が漸次高まってゆくものと予測。一般的要因に大きな変動がなければ、地価は緩やかな上昇を維持するものと予測。
市場の特性同一需給圏は当市を含む県内中南部の商業地域。分譲マンション素地としての可能性は低く、典型的需要者は、賃貸事業による収益を目的とする投資家である。地元不動産業者、余剰資金を有する事業法人または個人が中心で、中長期保有を指向する傾向にある。店舗、事務所の賃貸需要は低調であるが、東京通勤圏内で駅に近いことから、コンパクトなマンションは安定している。不動産価格は、個別的に形成され、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因賃料はほぼ横ばいであるが、株高、低金利、相続税強化（27年度）等を背景とし、個人を中心として不動産に対する投資需要は高まった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5119297
北緯 140度0912528

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市原市平田字前田６７５番千葉県市原市八幡字観音町１４５０番２千葉県市原市五井字南上町２９２７番１千葉県市原市五井字汐入田５１３６番１千葉県市原市五井字鎌田３７９８番内千葉県市原市五井中央東１丁目６番４外千葉県市原市五井東２丁目１０番２外千葉県市原市五井東３丁目１１番４千葉県市原市五井中央東２丁目１８番６

参考：近隣駅の地価相場

五井駅(地価相場 56,200円/㎡)上総村上駅(地価相場 47,900円/㎡)八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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