千葉県市原市五井中央西２丁目１４番２５(五井駅・上総村上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
93,700円
2016年01月01日に行った千葉県市原市五井中央西２丁目１４番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県市原市五井中央西２丁目１４番２５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 93,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五井、250m |
| 地積 | 238㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗事務所が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東18.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石尾融氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石尾融 |
|---|---|
| 価格 | 93,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前商業地の背後に位置した準幹線沿いで繁華性は低いが、周辺住宅地の上昇・割安感もあり、地価は上昇気味である。 |
| 地域要因の将来予測 | 五井駅前商業地域の背後に位置する地域で、当面は現状を推移するものと予測され、大型店舗の閉店・東口地区の開発等により繁華性は回復していない為、地価は強含みの横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR内房線の各駅を駅勢圏とする商業的色彩のある地域である。標準地は五井駅西口駅前広場の背後に位置した繁華性の低い路線地域で、需要者の属性は地縁選好のある地元事業者・法人が殆どで、新たな店舗・事務所は郊外又は開発が進む駅東口方面に進出しているため、駅に近いが需要は低調である。規模・立地等により中心となる価格帯は見い出せないが、240㎡程度で2，300万円程度と推測される。 |
| 一般的要因 | 既存商業地域の商況は低迷が続いているが、背後住宅地の地価及び店舗・業務用地の底値感から一部地域では土地需要が高まり地価は上昇傾向にある。 |
佐藤佳恵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤佳恵 |
|---|---|
| 価格 | 93,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地の個別的要因及び典型的需要者の選好性に変動はなく、近隣地域における相対的地位は不変。 |
| 地域要因 | 駅の東側及び沿道地域の発展に伴い相対的地位は低下しているが、賃貸住宅需要が下支えとなり、投資需要の高まりの中で地価は上昇した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市を含む県内中南部の商業地域。分譲マンション素地としての可能性は低く、典型的需要者は、賃貸事業による収益を目的とする投資家である。地元不動産業者、余剰資金を有する事業法人または個人が中心で、中長期保有を指向する傾向にある。店舗、事務所の賃貸需要は低調であるが、東京通勤圏内で駅に近いことから、コンパクトなマンションは安定している。不動産価格は、個別的に形成され、中心的価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 賃料はほぼ横ばいであるが、株高、低金利、相続税強化（27年度）等を背景とし、個人を中心として不動産に対する投資需要は高まった。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5149959 北緯 140度0883696 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
五井駅(地価相場 56,200円/㎡)上総村上駅(地価相場 47,900円/㎡)八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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