千葉県市原市五井中央西２丁目２番４(五井駅・上総村上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
222,000円
2016年01月01日に行った千葉県市原市五井中央西２丁目２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を222,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県市原市五井中央西２丁目２番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 222,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五井、駅前広場接面 |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗ビル等が建ち並ぶ駅前広場沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西駅前広場市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森正利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森正利 |
|---|---|
| 価格 | 224,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅前広場沿いで選好性は認められる。 |
| 地域要因 | 希少性の認められる駅前広場沿いの商業地であり需要は比較的多い状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 希少性の認められる駅前広場沿いの商業地域であり、地価は幾分上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線沿線の市原市及び隣接市の商業地域である。需要の中心は地元事業者並びに首都圏広域展開の店舗需要者等と判断される。希少性がある駅前広場沿いの地域であり、底値感等により昨年頃から地価は幾分上昇傾向が見られる。同一需給圏の範囲が広く、地域の特性、画地規模に幅が認められ中心価格帯の把握は難しい。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ一部に弱さもみられるが緩やかな回復基調が続いている。 |
豊田正一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田正一 |
|---|---|
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模がやや小さいが、単価と総額の関係及び駅前広場の希少性から、対象標準地の市場性に変化はなく、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商業地としての収益性はやや弱いが、駅前広場に接面する希少性等の優位な立地から、需要が回復し地価上昇が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 収益性が高いとは言えないが、アリオ市原の開店の影響を受け、駅前広場に接面する希少性、優位性が再認識され市場が回復し、背後住宅地域の地価上昇を受け、ゆるやかな上昇傾向にある。今後とも同様と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線の五井駅に近接する商業地域のほか、千葉市の千葉駅、千葉寺駅、本千葉駅周辺の商業地域である。主な需要者はチェーン店舗事業者主体である。しかし収益性が弱いことから、自用の事業とした動きが中心である。店舗連担性の高い駅前広場で、需給関係は安定している。アリオ市原の開店とともに需要が回復しており、駅前立地の位置付けが高まっている。取引される規模，価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 商業施設アリオ開設により五井駅周辺の住宅地価が上昇し、商業系の価格割安感等から需要が高まりつつあり商業系の地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5139516 北緯 140度0894946 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
五井駅(地価相場 56,200円/㎡)上総村上駅(地価相場 47,900円/㎡)八幡宿駅(地価相場 54,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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