愛知県瀬戸市品野町３丁目１９０番(尾張瀬戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
32,400円
2016年01月01日に行った愛知県瀬戸市品野町３丁目１９０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県瀬戸市品野町３丁目１９０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 32,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 尾張瀬戸、3,700m |
| 地積 | 175㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
赤川明彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 赤川明彦 |
|---|---|
| 価格 | 32,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性が悪い市東部の住宅地域。土地需要が弱く、地価は若干の下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の丘陵地に開発された住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は瀬戸市内の東部地区住宅地を中心として、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の地域を含むものと考えられる。需要者は瀬戸市内在住者を中心として、隣接の豊田市・尾張旭市を含むものと思慮される。瀬戸市は西部・中部地区と比較して東部地区は住宅需要が弱含んでおり、特に、駅から大きく離れる地域の需要は弱い。土地は1000万円程度まで、新築戸建住宅は2000万円∼2500万円程度の物件が相場となっている。 |
| 一般的要因 | 瀬戸市の人口は微減だが、世帯数は増加している。需要が少ない東部の地価は停滞しているが、中・西部は底堅く推移している。 |
松原一隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松原一隆 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から遠く、品野地区の中心部から離れた立地条件により需要は依然として弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を主とする丘陵地に広がるほぼ熟成した既成住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持ないし若干の弱含みにて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は瀬戸市北東部の住宅地域一円で、主たる需要者は市内居住者である。近隣地域周辺は、最寄駅から遠く生活利便性に劣るエリアであるため、市内の他地域と比較して競争力に劣る。市場の中心価格帯は、土地については1000万円まで、新築建売住宅は2500万円程度までが需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 瀬戸市の人口は微減かつ高齢化が進んでいる。利便性に劣る市東部の地価は弱含みであるが市中央部から西部にかけては回復の兆しも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2425514 北緯 137度1245169 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛知県瀬戸市一里塚町１５番４愛知県瀬戸市新明町１３４番ほか１筆愛知県瀬戸市品野町４丁目４１０番１ほか３筆愛知県瀬戸市窯町４６２番２愛知県瀬戸市熊野町８３番３
参考：近隣駅の地価相場
尾張瀬戸駅(地価相場 63,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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