和歌山県日高郡みなべ町北道字西里中２５１番(南部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,600円

2017年01月01日に行った和歌山県日高郡みなべ町北道字西里中２５１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,600円/㎡としました。

和歌山県日高郡みなべ町北道字西里中２５１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県日高郡みなべ町北道字西里中２５１番
住居表示 
価格35,600円/㎡
交通施設、距離南部、400m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗併用住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東2.8m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

船木博央氏による調査レポート

不動産鑑定士船木博央
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅には近いが街路条件は劣る。やや選好は劣る。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ旧来からある住宅地域である。標準的使用にここ数年変化はなく、今後も同様の住環境で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はみなべ町及び周辺市町の圏域。需要者の中心はみなべ町内の居住者が多く、圏域外からの転入者は少ない。最寄駅には徒歩圏で利便性はよい住宅地域であるものの、地域の景気回復の遅れや高齢化の影響で需要は減少傾向にある。土地は1，000万円程度、新築の戸建住宅にあっては2，500万円までが需要の中心である。
一般的要因都心等では景気回復がとり上げられるが、紀南地方においては回復が遅れているのが現状である。

藍畑幾子氏による調査レポート

不動産鑑定士藍畑幾子
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性に優れているが、街路条件の劣る既成住宅地域で、需要は減退している。
地域要因の将来予測混在住宅地であり、地域要因に特別な変動はないが、将来的には既存の店舗が閉店していくものと予測する。地価水準については、今後も下落傾向が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はみなべ町の住宅地域である。市場参加者はみなべ町内の居住者が中心で、町外からの転入者はほとんどない。人口減少が続いている中、住宅地の取引は減少しており、更に町中心部の既成住宅地については、利便性は良いが、街路条件が劣り、需要が減退している。土地は900万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心価格帯と判断する。
一般的要因町内における人口は減少傾向にあり、住宅地の取引も年々減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 33度7723244
北緯 135度3214424

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南部駅(地価相場 35,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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