埼玉県熊谷市久下字熊久４８３１番(熊谷駅・上熊谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,400円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市久下字熊久４８３１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

埼玉県熊谷市久下字熊久４８３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市久下字熊久４８３１番
住居表示 
価格54,400円/㎡
交通施設、距離熊谷、1,800m
地積267㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本香織氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本香織
価格54,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域だが、最寄駅からやや遠く生活利便性が劣るため、土地需要は低調である。
地域要因の将来予測一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。地価は当該地域の土地需要を反映して下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ熊谷駅勢圏の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。生活利便性や居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調であるが、劣る地域は弱含みであり、二極化が顕著にみられる。市場の中心価格帯は、総額で土地は1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向である。利便性、居住環境による地価の二極化が続いている。

吉岡邦展氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡邦展
価格54,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊谷市街地南東端、荒川のすぐ北側に位置する住宅地であり、やや駅から距離がある。需要は低水準であり、引き続き下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測空地も散見されるが区画整然とした住宅地域として成熟しており、当面現状の住環境を維持するものと予測する。需給ともに旺盛な地域ではなく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する低層住宅地域。需要者の中心は熊谷市を中心に周辺市に居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺地域は区画整然としているが駅から遠く利便性が劣り需給とも低調である。市場の中心価格帯は土地180㎡程度で1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円前後である。
一般的要因県北の中心都市であるが、人口は微減傾向である一方、高齢化率は年々上昇傾向にある。平成28年上期の取引件数は前年比で若干の減少傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1293408
北緯 139度3986112

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県熊谷市大字三ケ尻字宮島４４９番１埼玉県熊谷市大字石原字宿１０８９番１埼玉県熊谷市大字上之字前中西２４６７番７埼玉県熊谷市大字村岡字北西原３０２番１埼玉県熊谷市筑波３丁目１１番埼玉県熊谷市宮前町２丁目１７５番埼玉県熊谷市大字平戸字門前１７５７番埼玉県熊谷市河原町２丁目１４２番埼玉県熊谷市大字村岡字北西原４１２番１埼玉県熊谷市弥生１丁目４２番６埼玉県熊谷市筑波１丁目１４６番埼玉県熊谷市筑波２丁目９８番埼玉県熊谷市佐谷田字前方８５３番１

参考：近隣駅の地価相場

熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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