埼玉県熊谷市村岡字上出口７１０番１(熊谷駅・上熊谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,400円
2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市村岡字上出口７１０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県熊谷市村岡字上出口７１０番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊谷、2,800m |
| 地積 | 425㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡本香織氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡本香織 |
|---|---|
| 価格 | 30,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熊谷市の郊外、荒川右岸に位置する住宅地域である。生活利便性が劣り土地需要は低調で、地価も弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか農地もみられる地域であるが、当面は宅地化は進まずに現状のまま推移するとみられる。地価は当該地域の土地需要を反映して下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ熊谷市内の荒川右岸の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。熊谷市内の荒川右岸の地域は左岸の地域に比べて生活利便性が劣り、土地需要は総じて低調で地価も弱含みである。市場の中心価格帯は、画地規模は様々であるが㎡あたり2∼4万円程度である。 |
| 一般的要因 | 熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向である。利便性、居住環境による地価の二極化が続いている。 |
岡本祐一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡本祐一 |
|---|---|
| 価格 | 30,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は無い。荒川右岸に位置し、熊谷駅から遠く利便性が劣るため、宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 荒川右岸の熊谷市街地中心部から離れた住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移するものと予測される。生活利便性が劣るため宅地需要は弱く、地価下落率は縮小傾向にあるものの下落傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR高崎線熊谷駅勢圏を中心に、籠原駅、行田駅勢圏の低層住宅地である。需要者は、熊谷市と周辺市町に居住する1次取得者が中心である。市場の需給動向としては、荒川右岸で農地等も残る住宅地であり、宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。市場での中心となる価格帯については、画地規模によって様々であるが、土地は約200㎡で600万円程度、新築戸建住宅は2000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 県北の中心都市であるが、高齢化率は年々上昇傾向にあり、人口は減少傾向にある。また、不動産の取引件数は前年比で若干の減少傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度12589510000001 北緯 139度3814741 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県熊谷市榎町１０４番埼玉県熊谷市大字久下字熊久１８２６番１埼玉県熊谷市大字上之字前中西２４６７番７埼玉県熊谷市鎌倉町１２４番埼玉県熊谷市筑波３丁目１１番埼玉県熊谷市宮前町２丁目１７５番埼玉県熊谷市大字万吉字芳場２９０５番２外埼玉県熊谷市河原町２丁目１４２番埼玉県熊谷市大字村岡字北西原４１２番１埼玉県熊谷市弥生１丁目４２番６埼玉県熊谷市筑波２丁目９８番
参考：近隣駅の地価相場
熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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