岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２(不破一色駅・須賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,700円

2017年01月01日に行った岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,700円/㎡としました。

岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２
住居表示 
価格38,700円/㎡
交通施設、距離不破一色、400m
地積231㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が多く農地も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤晃宏氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤晃宏
価格38,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測新旧の戸建住宅を中心とする住宅地域で未利用地も残る。今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市北部の住宅地域を中心に、周辺の郊外住宅地域も含む。主たる需要者は地縁者である個人が中心で、在住者や就労者等である。既成の戸建住宅地域であるが郊外に位置するため、利便性をはじめとする住環境が優る住宅地域へ需要者が流れる傾向にあるため、相対的に競争力は劣り需給は弱含みである。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額1000万円弱程度、土地建物で同2500万円前後と推定する。
一般的要因人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平均を下回る。平成28年土地取引件数は前年をやや下回る見通し。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地も多く見られる熟成度の低い住宅地域であり、宅地開発、新規の住宅建設は少なく、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測未利用地、農地の介在も目立つが、街路条件が劣り宅地開発の動きは弱い。近隣地域内においては地域要因に格段の変化はなく、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は羽島市内の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは羽島市北部・東部の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する30代の一次取得者層である。市街地中心部から離れており、街路条件が劣り、市街地周辺の住宅地域に劣後し相対的に需要はやや弱い状況にある。土地は600万∼1200万円程度、新築戸建は2000万∼2700万円程度が取引の中心である。
一般的要因土地区画整理事業、農地転用によるミニ開発が多く供給過剰な状況が続いているが、利便性に優れた地域や値頃感のある地域の住宅需要は比較的堅調。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3343684
北緯 136度7240058

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

不破一色駅(地価相場 43,500円/㎡)須賀駅(地価相場 44,500円/㎡)南宿駅(地価相場 44,900円/㎡)竹鼻駅(地価相場 42,400円/㎡)羽島市役所前駅(地価相場 42,800円/㎡)江吉良駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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