岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２(不破一色駅・須賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,500円

2017年01月01日に行った岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,500円/㎡としました。

岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２
住居表示 
価格28,500円/㎡
交通施設、距離不破一色、1,800m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で戸建住宅の建築が見られる程度で、近隣地域では特段の変動要因が見当たらず、安定的に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は市街化調整区域に所在する住宅地域で、公法規制がきびしいことから今後も当分の間は現状推移してゆくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は当市北部ないし東部の調整区域に所在する住宅地域。主な需要者は圏内居住者及び圏内に地縁を有する者。但し、調整区域に所在するため明確な同一需給圏はなく、地縁・縁故に関する取引も多い。調整区域は農家集落・住宅団地、及びその中間的な住宅散在地区等に分けられるが、区域内の土地は既存宅地性の可否が土地価格に大きく影響を及ぼす。地価下落に伴い都心指向が強まり、調整区域に所在する物件の市場性が劣ることは否めない。
一般的要因人口はほぼ横ばい、市勢は停滞傾向。宅地開発は郊外から市街地寄りに移り、調整区域の物件の市場性は徐々に低下しつつある。

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内であるため建築等は少なく、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測市街化調整区域に存し規制が厳しいため、住宅等の新築は少なく、取引件数も少ない。地価は、今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽島市の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を持つ個人である。市街化調整区域内では建築に制限があることから、隣地の買い増しの場合等、取引は限定的であり、需要は弱い。取引は散発的なことから、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
一般的要因羽島市の人口は横ばいで推移しているが、高齢化率は上昇している。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3274096
北緯 136度7301181

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県岐阜市大字鷺山字中洙１５４３番１０岐阜県羽島市足近町北宿字東坂牧２４６番６外岐阜県羽島市竹鼻町狐穴字北海戸１０５０番２岐阜県羽島市小熊町島２丁目６９番愛知県尾西市三条字宮西川田４９番１愛知県一宮市泉２丁目２番４ほか２筆愛知県尾西市小信中島字郷東４０番外愛知県一宮市小信中島字中平１１番３愛知県一宮市小信中島字中平１１番３

参考：近隣駅の地価相場

不破一色駅(地価相場 43,500円/㎡)須賀駅(地価相場 44,500円/㎡)竹鼻駅(地価相場 42,400円/㎡)南宿駅(地価相場 44,900円/㎡)玉ノ井駅(地価相場 57,500円/㎡)羽島市役所前駅(地価相場 42,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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