兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１(東垂水駅・垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


173,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１(兵庫県神戸市垂水区坂上１−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を173,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
住居表示坂上１−２−１９
価格173,000円/㎡
交通施設、距離垂水、500m
地積136㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格173,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅まで近距離で駅前の商業施設が利用でき利便性の良好な住宅地域である。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内で住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特に変動要因はなく、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入者も見込まれる。鉄道駅からは徒歩圏内の地勢平坦な住宅地で、幹線道路との連続性も良好な利便性の高い住宅地域であり、需要は高く根強いものがある。周辺は成熟した住宅地域であり宅地の新規供給は見られない。土地は2300万円程度、新築の戸建物件は4000万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。

大家通孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大家通孝
価格172,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にはないものの、垂水駅から徒歩圏の住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域であり、当分の間現状を維持していくと思われる。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線を利用する概ね神戸市の圏域の住宅地域である。需要者の中心は神戸市内の居住者が多い。最寄駅から徒歩圏内の比較的利便性の良い既成住宅地域であり、需要は堅調である。土地は140㎡程度で2400万円程度、新築戸建は4000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因垂水区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあり、住宅地の地価動向は安定した状態にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6301435
北緯 135度0597713

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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