兵庫県神戸市垂水区東垂水３丁目９９８番３８(滝の茶屋駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,400円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区東垂水３丁目９９８番３８(兵庫県神戸市垂水区東垂水３−８−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,400円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区東垂水３丁目９９８番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区東垂水３丁目９９８番３８
住居表示東垂水３−８−２９
価格82,400円/㎡
交通施設、距離滝の茶屋、1,100m
地積172㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅一
価格82,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。従来からの住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は安定傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、成熟した既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落の傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は、神戸市の居住者が多くを占める。成熟した既成住宅地域で値ごろ感もあり、需要は安定傾向にあると思料する。土地は1，300万円から1，500万円程度、新築戸建は2，800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因個人消費に弱さもみられるが、景気は回復傾向に、雇用等は改善傾向にある。垂水区全体的には不動産市況は底堅く推移している。

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格82,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地の住宅地で、道路事情が劣るなど価格水準は低いが総額面からの需要があり不動産取引は比較的安定して推移している。
地域要因の将来予測住宅、アパート等が混在する既成住宅地域である。道路の系統・連続性がやや劣る地域であり、今後とも現状維持のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。比較的早い時期に開発された既成住宅地域で接近性・利便性は中庸の地域であるが、道路事情が劣っており価格水準は低下傾向である。土地は1400万円前後、新築の戸建物件は2800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6380066
北緯 135度0669734

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)須磨浦公園駅(地価相場 123,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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