栃木県那須塩原市東栄２丁目４０番３１７(黒磯駅・高久駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,900円

2017年01月01日に行った栃木県那須塩原市東栄２丁目４０番３１７(栃木県那須塩原市東栄２−９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,900円/㎡としました。

栃木県那須塩原市東栄２丁目４０番３１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県那須塩原市東栄２丁目４０番３１７
住居表示東栄２−９−１１
価格23,900円/㎡
交通施設、距離黒磯、400m
地積330㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ駅周辺の住宅地域
前面道路の状況北東5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格23,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い住宅地域で、JR黒磯駅周辺再整備事業が進捗中であるが、宅地の新規供給等の影響により、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする駅に近い旧来からの住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。宅地の新規供給等の影響により、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR宇都宮線沿線を中心とする概ね那須塩原市の圏域。需要者は、市内に居住又は通勤する1次取得者層が中心である。中規模一般住宅を中心とする駅周辺の地域であるが、周辺に農地等の低利用地も介在する旧来からの住宅地域であり、沿線における新規開発分譲地と比較して、上記需要者の相対的な選好性はやや低く、需給は緩和傾向にある。土地は500∼1，000万円程度、新築戸建は2，000∼3，000万円程度の物件が取引の中心。
一般的要因立地適正化計画の策定が計画されている。景気に持ち直し傾向が見られるが、市人口は微減傾向で、高齢化等もあり、依然として需給は低迷している。

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格23,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因黒磯駅周辺の熟成した住宅地域の需給に格別の変化はなく、市場の特性にも変動はないが、地価の下落は続いている。
地域要因の将来予測当該地域は駅に近い熟成した既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないことから、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、黒磯地区を中心として概ね那須塩原市及び隣接市町内の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は、当該圏域域内に居住及び通勤する住宅一次取得者である。黒磯地区では、地価水準が低廉な市街地周辺部及び郊外部での宅地供給が多いため、既成市街地内の住宅地域における需要は地縁的選好性を有する者に限られがちで弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地で4百万円から8百万円程度、新築戸建物件で20百万円から30百万円程度である。
一般的要因当市では、郊外部を中心に土地取引が活発で件数は増加傾向にあるが、市街地の地価は下げ止まっておらず、下落基調が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9693615
北緯 140度0626979

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黒磯駅(地価相場 23,900円/㎡)高久駅(地価相場 23,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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