京都府亀岡市千代川町今津２丁目２１番１９(千代川駅・並河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


94,100円

2017年01月01日に行った京都府亀岡市千代川町今津２丁目２１番１９(京都府亀岡市千代川町今津２−１２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,100円/㎡としました。

京都府亀岡市千代川町今津２丁目２１番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府亀岡市千代川町今津２丁目２１番１９
住居表示千代川町今津２−１２−２２
価格94,100円/㎡
交通施設、距離千代川、120m
地積143㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の建ち並ぶ駅に近い住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格94,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年4月、JR千代川駅東側広場が完成して送迎車待機スペースが確保され、利用者の利便性が高まった。
地域要因の将来予測亀岡市では比較的選好性の高い熟成した住宅地であるが、当面は地域内の標準的使用に変化は予測されず、地価水準は横ばいないし弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は亀岡市内におけるJR沿線の類似の住宅地域の圏域と認められる。需要者は亀岡市に居住する個人の一次または二次取得者が中心であるが、市外からの転入者もある。最近は景気改善の兆しが見られ、住宅購入マインドは上昇基調にあるが安価な中古物件へ需要がシフトする傾向は依然として続いている。市場での需要の中心となる価格帯は、新築戸建て住宅で2500万円前後、対象地の規模の住宅用地では1000∼1500万円と見られる。
一般的要因亀岡商工会議所による経営・経済動向調査によると、市内企業では売り上げ不振、価格安といった経営上の問題点が依然として解消されていない。

宇野行将氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野行将
価格94,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の住宅地域については需要は堅調であり、周辺では建売住宅を中心に取引件数も多く、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、土地利用状況に変化は少なく、当面は現状のまま安定的に推移すると予測される。地価水準については、ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR亀岡駅から千代川駅を最寄りとする戸建住宅地域である。需要者は亀岡市及び京都市に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者であり、買替え層も含む。亀岡市に地縁を有するものが多いが、地域外からの転入も見込まれる。新規分譲が多いものの需要は比較的堅調に推移している。当該地域における戸建住宅の中心価格帯は、土地で1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅で総額2500万円∼3000万円前後と把握される。
一般的要因亀岡市の人口は微減傾向で、JR駅徒歩圏内の住宅地を中心に取引価格は安定的に推移しているが、郊外住宅団地の一部では需要の減退が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0494691
北緯 135度5484814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千代川駅(地価相場 44,500円/㎡)並河駅(地価相場 88,500円/㎡)八木駅(地価相場 28,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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