長崎県長崎市末石町３５０番１０の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,200円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市末石町３５０番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,200円/㎡としました。

長崎県長崎市末石町３５０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市末石町３５０番１０
住居表示 
価格48,200円/㎡
交通施設、距離長崎、10,000m
地積191㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格48,100円/㎡
個別的要因南西向きで日照等がやや優る。
地域要因新規住宅団地との競合等により地価は下落傾向にあったが、長期化した地価下落による値頃感があり、下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測市南部の郊外の熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね長崎市南部の住宅地域一円。需要者の中心は、長崎市内の居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。長崎都市圏は分譲住宅地の供給過剰傾向が継続しており、雇用・所得環境の改善は緩やかであり、郊外の住宅地の需要の回復には至っていない。需要の中心となる価格帯は、200㎡程度の土地で1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度である。
一般的要因景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、利便性・快適性等に優る住宅地、中心商業地の需要は回復傾向にある。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格48,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長崎市南部の工場地に近いミニ開発団地であり、地価の長期下落による相対的割安感から底値圏に近く、下落幅は小幅である。
地域要因の将来予測長崎市南部の工場地に近いミニ開発団地。地域に特別な変化は見受けられないが、地価の長期下落による相対的割安感から底値圏に近く、下落幅は小幅で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市末石地区を中心とした長崎市南部の住宅地域である。需要者の中心は長崎市南部在住の一次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。長崎市南部の工場地に近いミニ開発団地は、長引く地価下落による底値感が見受けられ、相対的割安感から一定の需要が見受けられる状況である。需要の中心価格帯は土地が200㎡程度で1000万円前後、新築の戸建物件が2600万円前後の取引が中心である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られ、利便性の優る地域は住宅地需要が回復しているが、利便性の劣る地域では未だ需要が弱く、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度6870265
北緯 129度8363046

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市田中町１１０６番１０長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５長崎県長崎市旭町３７２番１外長崎県長崎市西泊町１０１番４２外長崎県長崎市末石町３５０番１０長崎県長崎市深堀町１丁目１１番２０長崎県長崎市草住町２２０番外長崎県長崎市竿の浦町６８７番１長崎県長崎市鶴見台１丁目１２番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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