長崎県長崎市宝町１５７番の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


128,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市宝町１５７番(長崎県長崎市宝町１２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を128,000円/㎡としました。

長崎県長崎市宝町１５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市宝町１５７番
住居表示宝町１２−３
価格128,000円/㎡
交通施設、距離浦上、650m
地積148㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況倉庫、作業所、事務所ビル等が混在する地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦純一氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦純一
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域の整備と長期に及んだ地価下落の結果、市場には値頃感・底値感が広がっており、地価は上昇に転じつつある。
地域要因の将来予測長崎駅周辺再整備事業等の進展により今後当該地域の状況は大きく変化する可能性が高い。交通接近性に優れているため、流通業務地より事務所兼住宅地としての需要が強くなっており、地価はやや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は市内全域の商業・住宅・工業の混在地的色彩を有する地域である。需要者は小規模な製造関連等の地場企業や個人事業者が主であるが、住宅用地としての需要も見込まれる。小さな町工場や中低層の小規模事務所が建ち並び不況の長期化もあって地価は下落したが、その結果、周辺の住宅地の地価との開差が縮まり、市場には値頃感も広まって地価は上昇に転じている。投資額は業種により異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等

森永啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士森永啓次
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別用途地区に属し、1万平米を超える大規模集客施設の立地は原則禁止とされているが、当地域に対する影響は認められず、地価は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は大型商業施設に近接した倉庫、事務所ビル等が混在する地域で、商業系への用途転換への潜在的圧力は強く、地価は割安感があり上昇傾向にある。鉄道高架事業が進捗中であり今後の地価動向が注目される。
市場の特性同一需給圏は、流通業務地域のほか中小工業、商業、住宅等の混在した地域的特性を有する長崎市内の地域一帯である。需用者は地場の中小法人及び個人事業者が主であるが、営業所用地等として市外業者も含まれる。大型商業施設に近接し、業務系から商業系への用途転換の潜在的圧力は強く、地価の長期下落の結果値頃感がある。需要の中心となる価格帯は用途が多様であるためその把握は困難である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調を続けており、労働需給も改善傾向にあり、一部に人手不足感が強まっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度701681
北緯 129度8455591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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