長崎県長崎市深堀町２丁目１２５番の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,400円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市深堀町２丁目１２５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

長崎県長崎市深堀町２丁目１２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市深堀町２丁目１２５番
住居表示 
価格38,400円/㎡
交通施設、距離長崎、11,000m
地積158㎡
形状台形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格38,400円/㎡
個別的要因東向きで日照等が優る。
地域要因郊外部の利便性が劣る旧来からの住宅地域に対する需要は弱いものの、長期化した地価下落による値頃感があり、下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測郊外部に位置する旧来からの既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市南部を中心とした郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、外部からの流入は殆どない。長崎市都市圏での新規住宅地の供給過剰の緩和、雇用・所得環境の緩やかな改善等は見られるが、郊外部の住宅地の需要の回復には至っていない。需要の中心となる価格帯は160㎡前後の土地で600万円程度、新築の戸建物件は2100万円程度である。
一般的要因景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、利便性・快適性等に優る住宅地、中心商業地の需要は回復傾向にある。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因深堀地区に存する街路条件がやや劣る既成住宅地であり、郊外に存することから需要が弱く、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測深堀地区に存する街路条件がやや劣る既成住宅地域。地域に特別な変化は見受けられないが、郊外に存することから需要が弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市深堀地区を中心とした長崎市南部の住宅地域である。需要者の中心は長崎市南部在住の一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。戸建住宅がやや密集する既成住宅地域で、街路が狭小で系統もやや劣ることから、街路条件が良好な住宅地域に比し需要は弱い。需要の中心価格帯は土地が160㎡程度で600万円前後、新築の戸建物件が2200万円前後の取引が中心である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られ、利便性の優る地域は住宅地需要が回復しているが、利便性の劣る地域では未だ需要が弱く、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度6863098
北緯 129度8273884

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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