山梨県中央市東花輪字整理地１３７７番４９(東花輪駅・小井川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,700円

2017年01月01日に行った山梨県中央市東花輪字整理地１３７７番４９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,700円/㎡としました。

山梨県中央市東花輪字整理地１３７７番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県中央市東花輪字整理地１３７７番４９
住居表示 
価格29,700円/㎡
交通施設、距離東花輪、900m
地積179㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本澤英史氏による調査レポート

不動産鑑定士本澤英史
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因全体的に画地規模が小さく、総額も嵩まないが、道路事情が劣る古い分譲地で人気は低い。新規分譲地と比較して競争力は劣る。
市場の特性同一需給圏は中央市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は、市内及び周辺市町に通勤する勤労者層のうち、一次取得者層が中心である。当地域は既成の分譲住宅団地のため更地での売り物は少なく、中古物件が取引の中心である。周辺では土地区画整理事業による分譲やミニ開発による宅地化が進行しており、街路条件の劣る当地域の競争力はやや低い。中心となる価格帯は土地で500万円前後、建物付の中古で1，000万円前後である。
一般的要因甲府市、昭和町等の人気エリアと比較して利便性等が劣るため不動産需要は低調であったが、値頃感から下落幅が圧縮傾向にある。

渡邉慶氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉慶
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因地価の値頃感はあるものの、隣接する昭和町と比較すると特に若年層に人気がなく、需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は中央市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は30∼40代のファミリー層である。地価の値頃感や住宅ローン金利水準の低下等により、住宅を取得する環境が整っている。しかしながら、郊外型の大規模商業施設等の影響により、利便性が改善されたエリアに需要が集中しているため、利便性が劣る住宅地については需要は弱含みである。土地は総額で500∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因景気はやや持ち直しの兆しがみられるものの、人口減少は依然として継続しており、住宅地において二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5879252
北緯 138度5294853

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東花輪駅(地価相場 35,400円/㎡)小井川駅(地価相場 38,550円/㎡)甲斐上野駅(地価相場 29,150円/㎡)芦川駅(地価相場 29,150円/㎡)常永駅(地価相場 44,500円/㎡)市川本町駅(地価相場 29,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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