山梨県中央市下三條字竹之花６９番４(東花輪駅・小井川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,700円

2017年01月01日に行った山梨県中央市下三條字竹之花６９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,700円/㎡としました。

山梨県中央市下三條字竹之花６９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県中央市下三條字竹之花６９番４
住居表示 
価格34,700円/㎡
交通施設、距離小井川、740m
地積329㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に農地等が残る住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森本武則氏による調査レポート

不動産鑑定士森本武則
価格34,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域で周辺に農地が多く残るが環状道路にも近く利便性があることから一定の需要が認められる。
市場の特性同一需給圏は中央市を中心に国中地域の一般住宅等が存する地域の範囲である。典型的な市場参加者は甲府市及び周辺市の企業及び団体等に勤務する第1次取得者層である。旧来からの既成の一般住宅地で、宅地供給も少なく熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、画地規模が大きい地域であるため総額が膨らむ傾向があり、土地で1100万円前後、新築の戸建住宅付きで総額2700万円前後である。
一般的要因人口減少下にあって、郊外の住宅街は人気が低い反面、甲府に近い住宅街や利便性のある住宅街は根強い需要が見込める。

竹野満氏による調査レポート

不動産鑑定士竹野満
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地が残る既存住宅地域であり、新規分譲も無く、土地取引は低迷している。地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測周囲には農地も見られる住宅地域で、格別な変動要因も見られないため、当面は現状維持にて推移するもの予測する。地価水準も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中央市を中心に隣接市町も含めた住宅地域一円である。需要者は市内及び甲府市等を通勤圏とする第一次取得者層又は地縁的関係性を有する個人等である。駅や小学校も近接し生活便益性は比較的良好であるが、周囲には農地も残る既成住宅地域であり、農家住宅的な色彩も見られるため新興住宅地域に対して競争力に劣る。中心となる価格帯は、土地は1，100万円程度、新築の戸建物件は総額2，900万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因経済政策の影響により国内経済にも好転の兆しが見え始めているが、中央市の需給動向は、人気エリアを除き低迷している。分譲地も供給過剰気味。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5972127
北緯 138度5287349

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県中巨摩郡田富町布施３３１６番１山梨県中巨摩郡玉穂村大字下三条字長嶋１０３３番山梨県中巨摩郡田富町布施２６５１番１外山梨県中巨摩郡田富町東花輪４０５番７山梨県中巨摩郡玉穂町西新居字宮ノ前２５５番山梨県中巨摩郡玉穂町一町畑字稲積８３４番外山梨県中央市中楯字白金１４１６番２外山梨県中央市布施字神田２４３番４２山梨県中央市一町畑字稲積８３８番１外

参考：近隣駅の地価相場

東花輪駅(地価相場 35,400円/㎡)小井川駅(地価相場 38,550円/㎡)常永駅(地価相場 44,500円/㎡)甲斐上野駅(地価相場 29,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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