長野県中野市中央１丁目６００番(信州中野駅・中野松川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,400円

2017年01月01日に行った長野県中野市中央１丁目６００番(長野県中野市中央１−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,400円/㎡としました。

長野県中野市中央１丁目６００番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県中野市中央１丁目６００番
住居表示中央１−８−５
価格39,400円/㎡
交通施設、距離信州中野、550m
地積138㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北6.2m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが地域全体の共通要因のため個別的要因としては考慮しない。
地域要因休日でも閑散としており、銀座通り中心に行われた街並み整備等の中野市街地活性化策の影響は当初から殆ど見られないが、閉店にまでは至らない。
地域要因の将来予測中野市街地の中心商店街の一角を占めるが、近年郊外型量販店の台頭により商況は衰退したままの状況が続くと予測する。地価は総額的に値頃感は出ているが採算性をカバーできる水準には至らず下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は中野・須坂・飯山市街地の既存商店街および郊外路線商業地域。需要者は地元の小企業か個人事業者が中心である。全国あるいは全県的に店舗展開するスーパー等チェーン店の需要は借地形態で郊外に分散化する傾向があり量販体制が向上している。したがって専門店の多い既存商店街における店舗・事務所の土地需要は小規模画地にほぼ限定されるが、少額で値頃感あるものの最近の取引は散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因市内景気は依然停滞局面にあり、好調さを維持している業種は少ない。郊外の量販店への顧客流出により市街地内の既存商店街では空洞化が続く。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格39,200円/㎡
個別的要因都市計画道路予定地（計画決定段階）が画地の一部に含まれるが、奥行が長い画地であり、また地域の共通要因であり、価格への影響はない。
地域要因住宅併用の小規模店舗が多く、商況低迷が継続している。
地域要因の将来予測中心市街地にある既存商店街であり、小規模な自宅併用店舗が多く、また駐車場の確保が難しく顧客誘因力が弱いため、沿道型大型店舗へ顧客シフトしており今後も商況は低迷状態が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は中野市を中心として北信地域の地方都市の商業地域である。需要者は店舗、自宅併用店舗、事務所の取得を目的とする地元事業者が中心であり、広域的に全国展開する企業は少ない。中心市街地にあるが小規模な自宅併用店舗が多く、沿道型大型店舗への顧客流出が続き、当地域の商況は低迷した状態が続いており、新規出店もみられず不動産取引は少ない。中心価格帯は画地規模に幅があり、把握し得ない。
一般的要因中野の総人口、生産年齢人口とも減少傾向にある。郊外型店舗への移行傾向により小規模な既存商店街は低迷が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7461824
北緯 138度3696919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

信州中野駅(地価相場 38,200円/㎡)中野松川駅(地価相場 37,100円/㎡)延徳駅(地価相場 38,200円/㎡)信濃竹原駅(地価相場 37,100円/㎡)夜間瀬駅(地価相場 37,100円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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