長野県中野市諏訪町１００５番イ(中野松川駅・信州中野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,200円

2017年01月01日に行った長野県中野市諏訪町１００５番イ(長野県中野市諏訪町２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

長野県中野市諏訪町１００５番イの地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県中野市諏訪町１００５番イ
住居表示諏訪町２−１９
価格38,200円/㎡
交通施設、距離信州中野、1,300m
地積211㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに店舗等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格38,200円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地に近い既存住宅地域であるが、売地、空地がみられ停滞状況にある。
地域要因の将来予測中心市街地に近い既存住宅地域であり地理的には良好であるが、居住環境がやや劣る面があり、当面不動産需要はやや弱含みの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は中野市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は同一需給圏を中心として周辺市町村の転入者も含まれる。中心市街地に近く地理的には良好であるが、古くからの既存住宅地域であり居住環境がやや劣る面があり新興分譲住宅地域に比べ需要は弱い。人口減少、地域経済の停滞等で市内の不動産取引は低調である。土地で800∼900万円程度、新築戸建で2000∼2300万円程度が中心価格帯と考えられる。
一般的要因中野市の総人口、生産年齢人口とも減少傾向にある。新規分譲住宅地もみられるが、地域経済の停滞を反映し、不動産取引は全体的に低調である。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。僅かに認められた用途面での多様性が失われて地価にもその反映が認められる。
地域要因の将来予測本地域は、当市中心市街地に隣接し、商業的用途の画地も見られたが、その後住居用途の利用へ移行した地域である。このような経緯から、住環境上の難がやや認められる地域として、地価は引き続き下落局面にある。
市場の特性同一需給圏は、中野市中心市街地の周辺近距離にある住宅地域がその圏域となる。需要者は、市内居住者が中心となるが、積雪の多さを嫌う県北部市町村からの需要も認められる。郊外商業施設との接近性がやや劣ることに加え、古くからの店舗・住宅が混在した地域として住環境上の難点もあり、新たな開発が行われる余地が少なく、需要動向は停滞している。需要水準の総額は、土地のみで800万円程度まで、新築建物付で2300万円程度と認められる。
一般的要因人口は減少傾向を示し、高齢化率も上昇しているため、不動産市場は縮小局面であるが、積雪を嫌う北部市町村よりの需要が流入している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7453743
北緯 138度3775078

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野松川駅(地価相場 37,100円/㎡)信州中野駅(地価相場 38,200円/㎡)信濃竹原駅(地価相場 37,100円/㎡)延徳駅(地価相場 38,200円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)夜間瀬駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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