長野県中野市中央１丁目７８３番１(信州中野駅・中野松川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,700円

2017年01月01日に行った長野県中野市中央１丁目７８３番１(長野県中野市中央１−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,700円/㎡としました。

長野県中野市中央１丁目７８３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県中野市中央１丁目７８３番１
住居表示中央１−５−１３
価格48,700円/㎡
交通施設、距離信州中野、600m
地積245㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格48,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが拡幅済で価格に影響ない。
地域要因商店建物は比較的新しく街並みは良好ながら休日でも閑散としており、街路・街並み整備等の中野市街地活性化策の効果は見られないままである。
地域要因の将来予測中野市街地の中心商店街であるが、近年郊外型量販店の台頭により商況は衰退したままの状況が続くと予測する。地価は総額的に値頃感は出ているが採算性をカバーできる水準には至らず下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は中野・須坂・飯山市街地の既存商店街および郊外路線商業地域。需要者は地元の小企業か個人事業者が中心である。全国あるいは全県的に店舗展開するスーパー等チェーン店の需要は借地形態で郊外に分散化する傾向があり量販体制が向上している。したがって専門店の多い既存商店街における店舗・事務所の土地需要は小規模画地にほぼ限定されるが、最近の取引は散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因市内景気は依然停滞局面にあり、好調さを維持している業種は少ない。郊外の量販店への顧客流出により市街地内の既存商店街では空洞化が続く。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格48,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因はない。店舗の改装も一部認められるが、歩行者通行量は低迷し繁華性は極めて低い状況にある。
地域要因の将来予測中野市の郊外幹線道路商業地域への需要流出の傾向に変化なく、本地域の繁華性は引き続き極めて低い状況にある。この傾向に改善の兆しはみられず、今後も地価下落が継続するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、信州中野駅東方に拡がる中心市街地を中心に街路条件が良好かつ土地利用度が高く、駅接近性にて類似性がある商業地域がその圏域となる。需要者層は、商圏が縮小していることからも、市内事業者・法人が中心となる。郊外商業施設に消費が流出する傾向が顕著で、引き続き歩行者通行量は低調に推移し、需給動向は弱含みである。需要水準総額の把握は、類似地域に規範性ある取引が少なく、中心となる総額水準の把握は困難な状況にある。
一般的要因引き続き郊外幹線道路沿い地域に、各種店舗が出店し、中心商業地域の衰退に歯止めがかからない状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7439993
北緯 138度3708585

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

信州中野駅(地価相場 38,200円/㎡)中野松川駅(地価相場 37,100円/㎡)延徳駅(地価相場 38,200円/㎡)信濃竹原駅(地価相場 37,100円/㎡)夜間瀬駅(地価相場 37,100円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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