岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１(駒野駅・美濃山崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,900円

2017年01月01日に行った岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,900円/㎡としました。

岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県海津市海津町馬目字西方３６３番１
住居表示 
価格35,900円/㎡
交通施設、距離駒野、3,200m
地積834㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗とスーパー等が混在する路線商業地域
前面道路の状況南11.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商圏の広域化により客足は流動性を増しているが、当地域は商業集積を概ね維持し、商況に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測近隣地域はスーパーや量販店のほか各種店舗の集積が見られるが、消費ニーズの多様化や商圏の広域化に伴って商況はきびしさを増しており、今後も商業地間の競合や客足の流動化が続くものと思料する。
市場の特性同一需給圏は海津市及び隣接市町の幹線沿いの商業地域。主な需要者は地場の個人商店経営者で、規模大の商業地にあっては広域展開を図るチェーンストア事業者が見込まれる。近年、消費ニーズの多様化・商圏の広域化に伴って客足は不安定であり、コンビニや一部の量販店を除くと出店動向は弱い。店舗用地の手当は、資金の固定化回避や出店リスクの低減から事業用借地権の活用が主流である。
一般的要因人口は減少傾向で高齢化が進行中。市街地の商店街は衰退し、客足は市内の大型店及び市外へ流失。コンビニ・量販店を除くと出店動向は弱い。

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規店舗の出店等は殆ど無く、地域要因は静態的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測市内では相対的に高い繁華性を維持しているものの、依然として新規出店意欲は弱い。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、海津市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業のほか、チェーン展開する沿道サービス業者である。景気は緩やかな回復基調にはあるものの、海津市は人口減少、高齢化が進行しており、商業地としての潜在的なポテンシャルは低下していることから、需要は総じて弱い。取引の成立が困難な状況が続いており、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
一般的要因海津市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行も県平均より高い。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2245918
北緯 136度6343095

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

駒野駅(地価相場 26,600円/㎡)美濃山崎駅(地価相場 31,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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