岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外(美濃山崎駅・駒野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,600円

2017年01月01日に行った岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離駒野、3,100m
地積164㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかこども園等も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境の変化に乏しく、地域要因は静態的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地域経済の低迷を反映して、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、海津市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、海津市内在住の一次取得者であり、市外からの転入者は少ない。景気は緩やかな回復基調にはあるものの、海津市は人口減少、高齢化が進行しており、需給関係は総じて弱い。当地域でも新規の戸建分譲は殆どなく、市場の動向は静態的である。土地価格は300∼600万円程度、中古住宅は築年や規模にもよるが500∼1200万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因海津市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行も県平均より高い。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で宅地分譲や中古住宅の取引が見られる程度で、特筆すべき変動要因は見当たらず、概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は高須市街地に所在して比較的良好な居住性を備えるが、地域内の宅地分譲は長期化し需要の弱さを呈した。今後、地域状況の変動は小さいと思われるが、周辺を含めた高須地区の市場動向は注視を要する。
市場の特性同一需給圏は当市及び隣接市町の住宅地域。主な需要者は市内居住の若年層の1次取得者で、市外からの転入者は少ない。住宅市場は戸建住宅に関連する取引のほか、隣地買い増しや親族間など地縁・縁故取引も多い。戸建分譲・宅地分譲とも供給が細く、持家比率が高い土地柄もあって需要も弱く、物件の完売まで長期間を要する。こうした中で、取引の中心価格帯は土地で4∼8百万円程度、新築戸建分譲で20∼25百万円程度である。
一般的要因人口は減少傾向で高齢化が進行中。住宅市場は市街地・郊外とも需給の動きが弱い。戸建分譲が著しく減少し、土地単体・中古住宅の取引が中心。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2194451
北緯 136度6319182

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美濃山崎駅(地価相場 31,250円/㎡)駒野駅(地価相場 26,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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