岐阜県海津市平田町今尾字北区７１０番１(美濃山崎駅・駒野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,500円

2017年01月01日に行った岐阜県海津市平田町今尾字北区７１０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,500円/㎡としました。

岐阜県海津市平田町今尾字北区７１０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県海津市平田町今尾字北区７１０番１
住居表示 
価格26,500円/㎡
交通施設、距離駒野、4,800m
地積377㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅主体で農地が介在する住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格26,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地が多いが開発等は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測農地が介在する住宅地域であるが、地域経済は低迷しており、住宅需要も弱いため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、海津市び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、海津市内在住の一次取得者であり、市外からの転入者は少ない。景気は緩やかな回復基調にはあるものの、海津市は人口減少、高齢化が進行しており、需給関係は総じて弱い。当地域でも新規の戸建分譲は殆どなく、市場の動向は静態的である。土地価格は規模にもよるが500∼1000万円程度、中古住宅は築年や規模にもよるが500∼1200万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因海津市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行も県平均より高い。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格26,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地で、特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測旧平田町今尾地区の既成市街地の北側背後に位置する新興住宅地域である。地域要因の変動に乏しく、安定的である。地価は当市の全般的な住宅地の動向下、依然として弱含みの動きとみる。
市場の特性同一需給圏は当市の一般住宅地域を主とするが、北隣の輪之内町も同一需給圏内と判定する。需要者層の中心は戸建住宅の取得を希望する1次取得者であるが、一部に住替え需要も見込まれる。旧平田町の取引は土地単体、中古住宅の他、地縁、縁故関連が多い。元々持家比率が高い土地柄もあって近年戸建分譲は殆どなく、市況は静態的である。需要の中心価格帯は、土地分譲で1，000万円程度、建物付分譲住宅で2，000万円前後が目安とみる。
一般的要因当市の人口は県平均以上の減少で、高齢化率が進行している。県外からの転入は低迷している。これを反映して、地価は低落持続である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌黒泥土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2204924
北緯 136度6366621

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美濃山崎駅(地価相場 31,250円/㎡)駒野駅(地価相場 26,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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