茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０(那珂湊駅・殿山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,800円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,800円/㎡としました。

茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０
住居表示 
価格14,800円/㎡
交通施設、距離大洗、3,300m
地積330㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅を中心に農地、事業所等も見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.4m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格14,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁的選好性の強い地域で需要は弱く限定的であり、下落率は幾分縮小するも継続して下落している。
地域要因の将来予測市街化調整区域の住宅地であり特段の発展要因も見られないことから、現状の住環境を維持して推移していくものと予測する。町内からの宅地需要も弱く、下落率は縮小するも継続的に下落していくものものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大洗町及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地縁性を有する一次所得者が中心であり、一部大洗町内の賃貸住宅住まいの一次取得者も見られる。供給は処分・転出等による売却が中心であり、需要が限定的であることから供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで500万円、新築の戸建住宅で2700万円前後である。
一般的要因大洗町の人口は1％台の減少、高齢化率も31．8％と高い。雇用・所得環境は改善傾向にあるが個人消費は依然弱く、地域経済は総じて低調である。

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格14,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地や空地も多く残るが、需要が弱く、住宅増加は見られない。
地域要因の将来予測地域要因の変動が少なく、需要が限定的であり、下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、大洗町の市街化調整区域内宅地地域を中心に、隣接の水戸市、ひたちなか市の市街化調整区域内宅地地域等一帯。需要者は、地元に地縁性を有する一次取得者が中心であり、他地域からの転入は少ない。当該地域は法令上の規制が強い地域であり、新規の需要は弱い。したがって市場での需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因人口減少が大きく、高齢化率も高く過疎化進行。アニメ効果の観光客増加も安定した土地需要に繋がらない。アウトレットはスポット需要で波及薄い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3299323
北緯 140度5863128

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県那珂湊市相金７７４０番２茨城県那珂湊市字湧井戸３７６９番１茨城県那珂湊市字田中前６８９０番５茨城県那珂湊市釈迦町７００９番３茨城県ひたちなか市泉町５３１０番２茨城県ひたちなか市中央２丁目５６６１番茨城県ひたちなか市中根字六ツ野４８６４番９外茨城県ひたちなか市中根字六ツ野３２７１番６０茨城県ひたちなか市中根字深谷津３３２５番１４外茨城県ひたちなか市湊本町５２６０番１茨城県ひたちなか市湊本町５４８８番１茨城県ひたちなか市稲田字原野１１６６番６３茨城県ひたちなか市海門町２丁目６０６３番茨城県ひたちなか市津田字諸木苗１９２６番１４外茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８４９番１茨城県東茨城郡大洗町東光台４番６

参考：近隣駅の地価相場

那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)殿山駅(地価相場 21,400円/㎡)高田の鉄橋駅(地価相場 22,100円/㎡)大洗駅(地価相場 27,500円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)平磯駅(地価相場 21,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード