北海道士別市東１条北１丁目１０番外(士別駅・下士別駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,300円

2017年01月01日に行った北海道士別市東１条北１丁目１０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,300円/㎡としました。

北海道士別市東１条北１丁目１０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道士別市東１条北１丁目１０番外
住居表示 
価格10,300円/㎡
交通施設、距離士別、1,400m
地積251㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀川裕巳氏による調査レポート

不動産鑑定士堀川裕巳
価格10,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内北部の既成住宅地域であり、従来は引き合いも多く見られたが、南部へ住宅地の選好性が移行したため、宅地需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測市内北部に位置する既成住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。尚、生活利便性の良い市内南部に比べて人気が低く、宅地需要は弱含みであることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内住宅地域のうち価格水準が中位の圏域である。需要者は市内在住の個人が中心になるものと考えられる。市内北部に位置する既成住宅地域で、従来は南部に比べて地盤が良いこと等から相応の需要があったが、大型店舗等が南部に集中し生活利便性が向上したことから、住宅地の選好性が南部に移行し、現在は北部の需要が減退している。尚、中心となる価格帯は、更地で200∼400万円程度、新築戸建住宅で2，000万円程度である。
一般的要因基幹産業の衰退、人口減少等により地域経済は低迷しており、宅地需要も全体的に弱含みであるが、市内北部と南部とでは、需要の偏りが見られる。

奥村篤氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村篤
価格10,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因士別市北部の住宅地域であり、郊外型店舗の集積する人気の南部地区より利便性が劣ることから、住宅地需要の低迷が長期化している。
地域要因の将来予測北部地区に存する国道背後の戸建住宅地域であり、地域内に大きな変動はない。大型店が集まる南部地区に人気がシフトしたため需要は相対的に弱く、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は士別市内の戸建住宅地域全域であるが、北部地区に存する住宅地との代替競争関係が強い。需要者は、士別市及び剣淵町等の周辺町村に居住する1次取得者が多い。近年は、郊外型店舗が集積する南部地区に住宅需要がシフトし、当該地域は引き合いが劣ることから需要は相対的に弱い。なお、更地については需要が弱い状況が継続している。土地は250㎡程度で250万円程度、新築戸建住宅は2200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因士別市の宅地需要は全般的に減退しており、利便性が優る南部エリア以外は地価下落傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 44度1787338
北緯 142度4004035

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

士別駅(地価相場 10,200円/㎡)下士別駅(地価相場 10,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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