兵庫県神戸市西区学園西町２丁目５番２３(学園都市駅・伊川谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区学園西町２丁目５番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区学園西町２丁目５番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区学園西町２丁目５番２３
住居表示 
価格142,000円/㎡
交通施設、距離学園都市、700m
地積203㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田毅
価格141,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅団地で、周辺環境に目立った変化はない。学園都市駅から徒歩圏にあり需要は堅調である。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、現況通り推移するものと予測する。学園都市駅から徒歩圏にあり、需要も安定しており地価は強含みながら概ね横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄西神山手線沿線で、神戸市市街地の北西部に位置する郊外の分譲住宅が多い住宅地域である。需要の中心は神戸市内及び阪神間の居住者であり、転勤等による同一需給圏外からの転入者もみられる。競合する新規の分譲住宅地もあるが、最寄駅から徒歩圏内にあることから需要は堅調である。土地建物総額では、中古物件で3000∼4000万円、新築分譲で5000万円程度のものが需要の中心を占めるている。
一般的要因明石市街地に近いエリアや地下鉄沿線では需要は堅調であるが、バス圏では均衡しており、神戸電鉄沿線や市街化調整区域では減退傾向にある。

新玉正男氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉正男
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏にあって、良好な居住環境を形成する住宅地域であり、土地需要は安定的で地価は概ね上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動は無いが、教育環境にも恵まれていること等から、需給環境は概ね良好であり、地価は稍強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する中規模戸建住宅が多い地域である。需要者の中心は神戸市の居住者である。大規模分譲住宅団地が展開する地域で、昨今の都心回帰傾向や競合する新規分譲住宅の供給圧力がある一方、マクロ経済の回復等の影響もあって需給環境は概ね良好である。土地は2500∼3000万円程度、新築の戸建物件は4000∼5000万円程度での取引が中心とみられる。
一般的要因西区内住宅地の地価は、利便性・住環境に優れた鉄道沿線等を中心に回復しているが、反面、調整区域や利便性の劣る地域は未だ回復していない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6844288
北緯 135度0548064

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

学園都市駅(地価相場 109,500円/㎡)伊川谷駅(地価相場 96,250円/㎡)総合運動公園駅(地価相場 109,500円/㎡)西神南駅(地価相場 85,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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