兵庫県神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外(伊川谷駅・学園都市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,200円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 学園都市、1,600m |
| 地積 | 245㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西3.8m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植木剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木剛 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落地域であり、格別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家集落地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。需要は地縁者等に限定され、地価は下落基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市北西部及び明石市などの市街化調整区域内の住宅地域。需要者は当該地域に地縁性を有する者にほぼ限定され、圏外からの転入はほとんど見込めない。西区の市街化調整区域内の住宅地としては価格水準は中位にあると考えられるが、市況は不透明で需給は総じて低調に推移している。取引は少なく、また縁者や知人間などの場合も多いので価格にばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調の影響はあまりなく、神戸市西区における不動産市況は二極化が進んでいる。 |
加瀬澤史人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加瀬澤史人 |
|---|---|
| 価格 | 23,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の住宅地域である。狭隘な道路が多く、生活上の利便性が劣る事等もあって、土地需要は限定的で、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市西区内における市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は地縁を有する個人等にほぼ限られるものと思料される。市街化区域に近接するものの、周辺には農家住宅や農地も多い地域で、狭隘かつ、屈曲した道路も多く、生活上の利便性が劣る上、昨今の都心回帰化傾向も相俟って、需給関係は弱含みである。土地取引については、土地建物一体としての取引が散発的にみられる程度で、土地の中心的価格帯は特には見い出せない。 |
| 一般的要因 | 西区内住宅地の地価は、利便性・住環境に優れた鉄道沿線等を中心に回復しているが、反面、調整区域や利便性の劣る地域は未だ回復していない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6945303 北緯 135度0508287 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県神戸市西区櫨谷町寺谷字従弟谷７２３番３の１兵庫県神戸市西区玉津町居住字瓦坂２３３番１外兵庫県神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番兵庫県神戸市西区王塚台２丁目４６番兵庫県神戸市西区竜が岡４丁目９番２２
参考：近隣駅の地価相場
伊川谷駅(地価相場 96,250円/㎡)学園都市駅(地価相場 109,500円/㎡)西神南駅(地価相場 85,500円/㎡)総合運動公園駅(地価相場 109,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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