群馬県前橋市下細井町字冷田６２１番８(三俣駅・城東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,900円

2017年01月01日に行った群馬県前橋市下細井町字冷田６２１番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,900円/㎡としました。

群馬県前橋市下細井町字冷田６２１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県前橋市下細井町字冷田６２１番８
住居表示 
価格52,900円/㎡
交通施設、距離前橋、3,900m
地積180㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保坂充勇氏による調査レポート

不動産鑑定士保坂充勇
価格52,900円/㎡
個別的要因特に変化なし。
地域要因やや郊外の群大附属中学校周辺の住宅地で、周辺環境の変化は少ない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に共同住宅も見られる区画整然とした住宅地域で、今後も現状維持傾向にて推移するものと予測される。地価水準は緩やかな景気の回復傾向からほぼ横ばい傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね前橋市の圏域に存する普通住宅地域。需要者は前橋市に在住または勤務する自己住居を目的とする個人が中心である。圏内では既成住宅地域から区画整理済または整理中の住宅地域に需要が移行しており、旧来からの熟成度の高い住宅地域の需要はやや低迷している。近隣地域は群大附属中学校周辺の、やや郊外の住宅地域であり需要は普通で、土地は1000万円前後、新築戸建住宅は2500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因市内の人口は5年間で−1．1％。土地取引件数はH28年1∼6月＋10．9％。新設住宅着工戸数はH28年4∼9月前年比約8．6％増。

田中聡一氏による調査レポート

不動産鑑定士田中聡一
価格52,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外だが人気の学校区にあり、市内での選好性は高い。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で地域に特段の変動要因が見られないことから、当面は現状維持傾向で推移すると予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は前橋市の郊外を中心とする住宅地域。需要者は前橋市の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。選好性の高い学校区にあり、需要は底堅い。土地は170㎡程度で900万円程度、新築戸建物件は2，300万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微増、土地取引と建築着工は反動により増加。市街地分譲地では需要回復の一方、調整区域や旧町村部では需要は減退傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4105485
北緯 139度0806618

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県前橋市城東町３丁目１０番７ほか１筆群馬県前橋市岩神町２丁目６５７番６群馬県前橋市北代田町字道東６１１番４群馬県前橋市上小出町字簗場７８０番２群馬県前橋市平和町２丁目１０３番６群馬県前橋市三俣町字中道下１２０番２群馬県前橋市前箱田町字箱田境４３２番３ほか３筆群馬県前橋市日吉町２丁目４６１番１４群馬県前橋市石倉町２丁目８番６群馬県前橋市昭和町二丁目２３０番３群馬県前橋市小神明町字細井境４９番３群馬県前橋市青柳町字鋳物師３０９番１群馬県前橋市住吉町一丁目３番１８群馬県前橋市三俣町一丁目１２番１１群馬県前橋市青柳町字小八幡４３６番６３群馬県前橋市若宮町四丁目５１８番１０外群馬県前橋市日吉町三丁目１０番２外群馬県前橋市下細井町字冷田６２１番８群馬県前橋市山王町一丁目２番１５群馬県前橋市粕川町西田面２２０番１外

参考：近隣駅の地価相場

三俣駅(地価相場 71,700円/㎡)城東駅(地価相場 71,700円/㎡)中央前橋駅(地価相場 71,700円/㎡)片貝駅(地価相場 71,700円/㎡)上泉駅(地価相場 71,700円/㎡)前橋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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